Una hipoteca suele ser uno de los compromisos financieros más grandes que asumirá un hogar. Dado que muchos préstamos de vivienda se pagan a lo largo de 15, 20 o 30 años, la tasa de interés, el plazo del préstamo, el pago inicial, las comisiones y la estructura de pago pueden tener un efecto sustancial en el costo total del endeudamiento.
Comprender cómo funcionan los pagos hipotecarios puede facilitar la comparación entre prestamistas, la evaluación de la asequibilidad y la determinación de cómo distintas estructuras de préstamo encajan en un plan financiero a largo plazo.
En lugar de centrarse únicamente en la cuota mensual anunciada, los posibles prestatarios deben considerar el costo completo del financiamiento, incluyendo la tasa hipotecaria, el APR, los costos de cierre, el seguro hipotecario, los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario de vivienda y el interés total durante la vida del préstamo.
Cómo entender los componentes de una cuota hipotecaria
Una cuota hipotecaria puede incluir varios gastos diferentes. El marco comúnmente utilizado, PITI, se refiere a capital (principal), interés, impuestos y seguro (por sus siglas en inglés).
Capital (principal)
El capital es el monto que se aplica para reducir el saldo hipotecario pendiente.
Al comienzo de una hipoteca amortizable, el saldo es relativamente alto, por lo que una porción mayor de la cuota programada de capital e interés generalmente se destina al interés. A medida que el saldo disminuye, una porción mayor de la cuota se destina al capital.
Interés
El interés hipotecario es el costo que cobra el prestamista por otorgar el préstamo.
La tasa de interés afecta directamente la cuota mensual de capital e interés y el interés total pagado durante la vida de la hipoteca.
Al comparar hipotecas, los prestatarios deben observar tanto la tasa de interés como la tasa de porcentaje anual (APR). El APR incorpora ciertos costos del préstamo y puede ofrecer una medida más amplia de los costos de endeudamiento, aunque de todos modos debe revisarse junto con los términos y comisiones específicos del préstamo.
Impuestos a la propiedad
Los impuestos a la propiedad son fijados por los gobiernos locales y varían según la ubicación y el valor de la propiedad.
Muchos prestamistas hipotecarios recaudan una estimación de los impuestos a la propiedad a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow) y pagan las facturas fiscales cuando vencen. Debido a que los impuestos a la propiedad pueden cambiar, el pago total mensual de vivienda puede variar incluso cuando la tasa de interés hipotecaria permanece fija.
Seguro del propietario de vivienda
El seguro del propietario de vivienda ofrece cobertura para ciertos daños a la propiedad y riesgos de responsabilidad civil, según los términos, límites, exclusiones y deducible de la póliza.
Los prestamistas comúnmente exigen un seguro del propietario de vivienda como parte del acuerdo hipotecario. Las primas varían según factores como la ubicación, las características de la propiedad, la cobertura y el riesgo.
Seguro hipotecario
Algunos prestatarios pueden tener que pagar un seguro hipotecario cuando hacen un pago inicial relativamente pequeño.
Para las hipotecas convencionales, esto puede incluir el seguro hipotecario privado (PMI). Las hipotecas respaldadas por el gobierno pueden tener sus propias estructuras de seguro hipotecario o de garantía.
El costo y las reglas de cancelación dependen del programa de préstamo y de los términos específicos.
Tipos comunes de préstamos hipotecarios
Distintos programas hipotecarios están diseñados para distintas circunstancias del prestatario.
Hipotecas de tasa fija
Una hipoteca de tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante todo el plazo del préstamo.
Por lo tanto, la porción de capital e interés de la cuota se mantiene generalmente estable, aunque la cuota total puede cambiar si varían los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario de vivienda u otros gastos en depósito en garantía.
Los plazos de préstamo comunes incluyen hipotecas a 15 y a 30 años.
Un plazo más corto puede resultar en cuotas mensuales de capital e interés más altas, pero puede reducir el interés total pagado durante la vida del préstamo.
Hipotecas de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) generalmente comienzan con un período inicial durante el cual la tasa de interés es fija. Después de ese período, la tasa puede ajustarse según los términos del préstamo y un índice o referencia de mercado aplicable.
Por ejemplo, una ARM puede tener un período introductorio fijo seguido de ajustes periódicos.
Los prestatarios que consideren una ARM deben comprender la tasa inicial, la frecuencia de ajuste, el índice, el margen, los límites de tasa de interés (caps) y el pago máximo potencial antes de elegir el préstamo.
Préstamos FHA
Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) están diseñados para ofrecer financiamiento hipotecario a prestatarios calificados según los requisitos de la FHA.
Pueden ofrecer requisitos de pago inicial más bajos que algunos financiamientos convencionales y pueden estar disponibles para prestatarios con una variedad de perfiles crediticios.
Los préstamos FHA tienen sus propios requisitos de seguro hipotecario y reglas de elegibilidad, que deben considerarse al comparar el costo total del financiamiento.
Préstamos VA
Las hipotecas respaldadas por VA están disponibles para veteranos elegibles, miembros del servicio activo y ciertos cónyuges sobrevivientes que cumplan con los requisitos del programa.
Dependiendo de la elegibilidad y las circunstancias, el financiamiento VA puede ofrecer opciones que incluyen un pago inicial bajo o nulo, y otros términos que difieren de las hipotecas convencionales.
Préstamos USDA
Los programas hipotecarios respaldados por el USDA pueden ofrecer oportunidades de financiamiento a prestatarios elegibles que compren propiedades calificadas en áreas rurales designadas.
Se aplican requisitos de ingresos, de la propiedad y de elegibilidad del prestatario.
Pagos iniciales y asequibilidad hipotecaria
El pago inicial afecta tanto el monto solicitado en préstamo como la estructura general de la hipoteca.
Un pago inicial mayor generalmente significa un saldo de préstamo menor. Dependiendo del programa de préstamo, también puede reducir o eliminar el seguro hipotecario.
Sin embargo, destinar todo el efectivo disponible al pago inicial puede dejar al comprador sin suficiente efectivo para los costos de cierre, los gastos de mudanza, las reparaciones o un fondo de emergencia.
Por lo tanto, una hipoteca debe evaluarse dentro del contexto de todo el presupuesto del hogar, y no solo con base en el monto máximo que un prestamista esté dispuesto a aprobar.
Cómo entender la amortización
La mayoría de las hipotecas tradicionales son préstamos amortizables. Las cuotas programadas están estructuradas para reducir gradualmente el saldo del préstamo a lo largo del plazo de pago.
Para una hipoteca estándar de tasa fija, la cuota mensual de capital e interés generalmente se calcula usando el monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo.
Al principio del calendario de pagos, el interés típicamente representa una porción mayor de cada cuota de capital e interés. A medida que el saldo pendiente disminuye, la porción de interés disminuye y la porción de capital aumenta.
Un calendario de amortización puede mostrar exactamente cómo se asigna cada pago.
El efecto de los pagos adicionales al capital
Hacer pagos adicionales al capital puede reducir el saldo pendiente del préstamo más rápido.
Debido a que los cálculos futuros de interés se basan en el saldo restante, reducir el capital antes puede disminuir la cantidad de interés cobrado con el tiempo.
Por ejemplo, un prestatario que hace un pago adicional de $100 hacia el capital cada mes puede pagar la hipoteca más rápido que alguien que solo hace el pago requerido, dependiendo de los términos del préstamo.
Sin embargo, los prestatarios primero deben revisar su acuerdo hipotecario en busca de cualquier disposición de pago anticipado aplicable, y considerar si los pagos hipotecarios adicionales tienen sentido en comparación con otros usos del efectivo disponible, como pagar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos o mantener un fondo de emergencia.
Costos de cierre y comisiones hipotecarias
El costo de obtener una hipoteca va más allá del pago inicial.
Los costos de cierre pueden incluir:
- Cargos de originación del préstamo
- Honorarios de tasación
- Gastos relacionados con el título
- Cargos de registro
- Cargos por informe de crédito
- Interés prepagado
- Impuestos a la propiedad
- Seguro del propietario de vivienda
- Otros servicios de terceros
Algunos prestatarios también pueden pagar puntos de descuento para obtener una tasa de interés más baja.
Debido a que las comisiones del prestamista y otros costos varían, los prestatarios deben comparar las Estimaciones de Préstamo oficiales en lugar de basarse exclusivamente en las tasas anunciadas.
Refinanciar una hipoteca
El refinanciamiento reemplaza una hipoteca existente con un nuevo préstamo.
Los propietarios pueden considerar refinanciar cuando cambian las tasas de mercado, mejoran sus circunstancias financieras, desean modificar el plazo del préstamo o desean cambiar ciertas características del préstamo.
Sin embargo, el refinanciamiento implica costos. Una tasa de interés más baja no hace que el refinanciamiento valga la pena automáticamente.
Los prestatarios deben comparar la nueva tasa de interés y el APR con los costos de cierre, el plazo restante del préstamo, el tiempo esperado en la propiedad y la cuota mensual resultante.
Pasos para comparar el financiamiento hipotecario
1. Revise su crédito
El historial crediticio puede afectar la elegibilidad hipotecaria y las tasas de interés y los términos disponibles para un prestatario.
Antes de solicitar, revise sus informes de crédito en busca de errores y corrija la información inexacta cuando corresponda.
2. Determine su presupuesto
Calcule el costo mensual total de vivienda, incluyendo capital, interés, impuestos a la propiedad, seguro del propietario de vivienda, seguro hipotecario y cuotas de la HOA cuando corresponda.
Considere también el mantenimiento, los servicios públicos y otros gastos recurrentes del hogar.
3. Compare varios prestamistas
Solicite información hipotecaria a varios prestamistas, incluyendo bancos, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias y otros proveedores calificados.
Compare tasas de interés, APR, puntos, comisiones de originación, costos de cierre, plazos del préstamo y cuotas mensuales estimadas.
4. Revise las Estimaciones de Préstamo
Una vez que un prestamista proporcione una Estimación de Préstamo, use el documento para comparar el financiamiento propuesto con las ofertas de la competencia.
Observar la estructura completa de costos puede revelar diferencias que no son evidentes a partir de la tasa hipotecaria anunciada por sí sola.
5. Obtenga una preaprobación cuando sea apropiado
La preaprobación hipotecaria generalmente implica que un prestamista revise la información financiera para determinar el monto y los términos que podría estar dispuesto a prestar, sujeto a las condiciones aplicables.
Una preaprobación puede ayudar a un comprador a entender el rango de financiamiento potencial antes de hacer una oferta, aunque no es una garantía de que un préstamo finalmente se cerrará.
Financiar una vivienda con una perspectiva a largo plazo
Una hipoteca es más que una cuota mensual. La tasa de interés, el APR, el plazo del préstamo, el pago inicial, el seguro hipotecario, los impuestos a la propiedad, las primas de seguro y los costos de cierre contribuyen todos al compromiso financiero.
Las hipotecas de tasa fija pueden ofrecer previsibilidad de pago para el capital y el interés, mientras que las ARM pueden ofrecer un precio inicial diferente y riesgo de tasa futura. Los programas FHA, VA y USDA pueden ofrecer opciones de financiamiento para prestatarios que cumplan con sus respectivos requisitos.
Antes de elegir una hipoteca, compare el costo total del endeudamiento y considere cómo encaja la cuota dentro de su posición financiera general. Mantener un fondo de emergencia adecuado y tener en cuenta los costos continuos de ser propietario de una vivienda puede ser tan importante como conseguir una tasa hipotecaria competitiva.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB): Mortgages and Home Loan Resources — consumerfinance.gov
- Federal Housing Administration (FHA): FHA Mortgage Programs — hud.gov
- U.S. Department of Veterans Affairs: VA Home Loan Program — va.gov
- U.S. Department of Agriculture: Rural Development Home Loan Programs — usda.gov
- Federal Reserve: Mortgage and Consumer Credit Resources — federalreserve.gov
