Prêts hypothécaires : guide du financement et du remboursement immobilier

Un prêt hypothécaire est souvent l'un des engagements financiers les plus importants qu'un ménage puisse prendre. Comme de nombreux prêts immobiliers sont remboursés sur 15, 20 ou 30 ans, le taux d'intérêt, la durée du prêt, l'apport initial, les frais et la structure de remboursement peuvent avoir un effet considérable sur le coût total de l'emprunt.

Comprendre le fonctionnement des mensualités hypothécaires peut faciliter la comparaison entre prêteurs, l'évaluation de l'accessibilité financière et la détermination de la façon dont différentes structures de prêt s'intègrent dans un plan financier à long terme.

Plutôt que de se concentrer uniquement sur la mensualité annoncée, les emprunteurs potentiels devraient tenir compte du coût complet du financement, y compris le taux hypothécaire, le TAEG (APR), les frais de clôture, l'assurance hypothécaire, les taxes foncières, l'assurance habitation et le total des intérêts sur la durée du prêt.

Comprendre les composantes d'une mensualité hypothécaire

Une mensualité hypothécaire peut comprendre plusieurs dépenses différentes. Le cadre communément utilisé, PITI, désigne le capital (principal), les intérêts, les taxes et l'assurance.

Le capital

Le capital est le montant appliqué à la réduction du solde hypothécaire impayé.

Au début d'un prêt hypothécaire amortissable, le solde est relativement élevé, de sorte qu'une plus grande partie de la mensualité prévue de capital et d'intérêts est généralement consacrée aux intérêts. À mesure que le solde diminue, une part plus importante de la mensualité est consacrée au capital.

Les intérêts

Les intérêts hypothécaires sont le coût facturé par le prêteur pour l'octroi du prêt.

Le taux d'intérêt affecte directement la mensualité de capital et d'intérêts ainsi que le total des intérêts payés sur la durée du prêt hypothécaire.

Lors de la comparaison de prêts hypothécaires, les emprunteurs devraient examiner à la fois le taux d'intérêt et le taux annuel effectif global (TAEG, ou APR). Le TAEG intègre certains frais du prêt et peut fournir une mesure plus large du coût de l'emprunt, bien qu'il doive tout de même être examiné parallèlement aux conditions et frais spécifiques du prêt.

Les taxes foncières

Les taxes foncières sont établies par les administrations locales et varient selon la localisation et la valeur du bien.

De nombreux prêteurs hypothécaires perçoivent les taxes foncières estimées via un compte séquestre (escrow) et paient les factures fiscales à leur échéance. Comme les taxes foncières peuvent changer, le montant total de la mensualité de logement peut varier même lorsque le taux d'intérêt hypothécaire reste fixe.

L'assurance habitation

L'assurance habitation couvre certains risques de dommages matériels et de responsabilité civile selon les conditions, les limites, les exclusions et la franchise de la police.

Les prêteurs exigent généralement une assurance habitation dans le cadre d'un contrat hypothécaire. Les primes varient selon des facteurs tels que la localisation, les caractéristiques du bien, la couverture et le risque.

L'assurance hypothécaire

Certains emprunteurs peuvent devoir payer une assurance hypothécaire lorsqu'ils versent un apport initial relativement faible.

Pour les prêts hypothécaires classiques, cela peut inclure l'assurance hypothécaire privée (PMI). Les prêts hypothécaires garantis par l'État peuvent avoir leurs propres structures d'assurance hypothécaire ou de garantie.

Le coût et les règles d'annulation dépendent du programme de prêt et des conditions spécifiques.

Types courants de prêts hypothécaires

Différents programmes hypothécaires sont conçus pour différentes situations d'emprunteurs.

Les prêts hypothécaires à taux fixe

Un prêt hypothécaire à taux fixe conserve le même taux d'intérêt pendant toute la durée du prêt.

La partie capital et intérêts de la mensualité reste donc généralement constante, bien que le paiement total puisse changer si les taxes foncières, l'assurance habitation ou d'autres dépenses séquestrées changent.

Les durées de prêt courantes comprennent les prêts hypothécaires de 15 et 30 ans.

Une durée plus courte peut entraîner des mensualités de capital et d'intérêts plus élevées, mais peut réduire le total des intérêts payés sur la durée du prêt.

Les prêts hypothécaires à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) commencent généralement par une période initiale pendant laquelle le taux d'intérêt est fixe. Après cette période, le taux peut s'ajuster selon les conditions du prêt et un indice ou une référence de marché applicable.

Par exemple, un ARM peut comporter une période initiale fixe suivie d'ajustements périodiques.

Les emprunteurs envisageant un ARM devraient comprendre le taux initial, la fréquence d'ajustement, l'indice, la marge, les plafonds de taux d'intérêt et le paiement maximal potentiel avant de choisir ce prêt.

Les prêts FHA

Les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) sont conçus pour fournir un financement hypothécaire aux emprunteurs qualifiés selon les exigences de la FHA.

Ils peuvent offrir des exigences d'apport initial plus faibles que certains financements classiques et peuvent être accessibles à des emprunteurs présentant divers profils de crédit.

Les prêts FHA ont leurs propres exigences d'assurance hypothécaire et règles d'admissibilité, à prendre en compte lors de la comparaison du coût total du financement.

Les prêts VA

Les prêts hypothécaires garantis par le VA sont accessibles aux anciens combattants éligibles, aux militaires en service actif et à certains conjoints survivants qui remplissent les conditions du programme.

Selon l'admissibilité et les circonstances, le financement VA peut offrir des options telles qu'un apport initial faible ou nul et d'autres conditions différentes des prêts hypothécaires classiques.

Les prêts USDA

Les programmes hypothécaires garantis par l'USDA peuvent offrir des possibilités de financement aux emprunteurs éligibles achetant des biens admissibles dans des zones rurales désignées.

Des exigences relatives au revenu, au bien et à l'admissibilité de l'emprunteur s'appliquent.

Apports initiaux et accessibilité financière du prêt hypothécaire

L'apport initial affecte à la fois le montant emprunté et la structure globale du prêt hypothécaire.

Un apport initial plus élevé signifie généralement un solde de prêt plus faible. Selon le programme de prêt, il peut également réduire ou éliminer l'assurance hypothécaire.

Cependant, consacrer chaque dollar disponible à l'apport initial peut laisser l'acheteur sans liquidités suffisantes pour les frais de clôture, les frais de déménagement, les réparations ou une épargne d'urgence.

Un prêt hypothécaire devrait donc être évalué dans le contexte de l'ensemble du budget du ménage plutôt que sur la seule base du montant maximal qu'un prêteur est disposé à approuver.

Comprendre l'amortissement

La plupart des prêts hypothécaires traditionnels sont des prêts amortissables. Les paiements prévus sont structurés pour réduire progressivement le solde du prêt sur la durée de remboursement.

Pour un prêt hypothécaire standard à taux fixe, la mensualité de capital et d'intérêts est généralement calculée à partir du montant du prêt, du taux d'intérêt et de la durée.

Au début de l'échéancier de remboursement, les intérêts représentent généralement une part plus importante de chaque mensualité de capital et d'intérêts. À mesure que le solde impayé diminue, la part des intérêts diminue et la part du capital augmente.

Un tableau d'amortissement peut montrer exactement comment chaque paiement est réparti.

L'effet des paiements de capital supplémentaires

Effectuer des paiements de capital supplémentaires peut réduire plus rapidement le solde impayé du prêt.

Comme les calculs d'intérêts futurs sont basés sur le solde restant, réduire le capital plus tôt peut diminuer le montant des intérêts facturés au fil du temps.

Par exemple, un emprunteur qui effectue un paiement supplémentaire de 100 $ sur le capital chaque mois pourrait rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement qu'une personne qui n'effectue que le paiement requis, selon les conditions du prêt.

Cependant, les emprunteurs devraient d'abord vérifier leur contrat hypothécaire pour toute disposition applicable en matière de remboursement anticipé et déterminer si des paiements hypothécaires supplémentaires sont judicieux par rapport à d'autres utilisations des liquidités disponibles, comme le remboursement de dettes de carte de crédit à taux élevé ou le maintien d'un fonds d'urgence.

Frais de clôture et frais hypothécaires

Le coût d'obtention d'un prêt hypothécaire va au-delà de l'apport initial.

Les frais de clôture peuvent inclure :

• Les frais d'origination du prêt
• Les frais d'évaluation
• Les frais liés au titre de propriété
• Les frais d'enregistrement
• Les frais de rapport de crédit
• Les intérêts prépayés
• Les taxes foncières
• L'assurance habitation
• D'autres services tiers

Certains emprunteurs peuvent également payer des points d'escompte pour obtenir un taux d'intérêt plus bas.

Comme les frais des prêteurs et les autres coûts varient, les emprunteurs devraient comparer les estimations de prêt (Loan Estimates) officielles plutôt que de se fier exclusivement aux taux annoncés.

Refinancer un prêt hypothécaire

Le refinancement remplace un prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt.

Les propriétaires peuvent envisager un refinancement lorsque les taux du marché changent, que leur situation financière s'améliore, qu'ils souhaitent modifier la durée du prêt, ou qu'ils souhaitent changer certaines caractéristiques du prêt.

Cependant, le refinancement implique des coûts. Un taux d'intérêt plus bas ne rend pas automatiquement le refinancement avantageux.

Les emprunteurs devraient comparer le nouveau taux d'intérêt et le TAEG avec les frais de clôture, la durée restante du prêt, le temps prévu dans le bien et la mensualité qui en résulte.

Étapes pour comparer le financement hypothécaire

1. Examiner votre crédit

L'historique de crédit peut affecter l'admissibilité hypothécaire ainsi que les taux d'intérêt et conditions accessibles à un emprunteur.

Avant de faire une demande, examinez vos rapports de crédit pour détecter les erreurs et corrigez les informations inexactes le cas échéant.

2. Déterminer votre budget

Calculez le coût mensuel complet du logement, y compris le capital, les intérêts, les taxes foncières, l'assurance habitation, l'assurance hypothécaire et les frais de copropriété (HOA) le cas échéant.

Tenez également compte de l'entretien, des services publics et d'autres dépenses récurrentes du ménage.

3. Comparer plusieurs prêteurs

Demandez des informations hypothécaires auprès de plusieurs prêteurs, y compris des banques, des coopératives de crédit, des sociétés hypothécaires et d'autres fournisseurs qualifiés.

Comparez les taux d'intérêt, les TAEG, les points, les frais d'origination, les frais de clôture, les durées de prêt et les mensualités estimées.

4. Examiner les estimations de prêt

Une fois qu'un prêteur fournit une estimation de prêt (Loan Estimate), utilisez ce document pour comparer le financement proposé avec les offres concurrentes.

Examiner la structure de coût complète peut révéler des différences qui ne sont pas évidentes en se basant uniquement sur le taux hypothécaire annoncé.

5. Obtenir une pré-approbation le cas échéant

La pré-approbation hypothécaire implique généralement qu'un prêteur examine les informations financières pour déterminer le montant et les conditions qu'il pourrait être disposé à prêter, sous réserve des conditions applicables.

Une pré-approbation peut aider un acheteur à comprendre la fourchette de financement potentielle avant de faire une offre, bien qu'elle ne garantisse pas qu'un prêt sera finalement conclu.

Financer un logement avec une perspective à long terme

Un prêt hypothécaire représente bien plus qu'une simple mensualité. Le taux d'intérêt, le TAEG, la durée du prêt, l'apport initial, l'assurance hypothécaire, les taxes foncières, les primes d'assurance et les frais de clôture contribuent tous à l'engagement financier.

Les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent offrir une prévisibilité des paiements de capital et d'intérêts, tandis que les ARM peuvent proposer une tarification initiale différente et un risque de taux futur. Les programmes FHA, VA et USDA peuvent offrir des options de financement aux emprunteurs qui remplissent leurs exigences respectives.

Avant de choisir un prêt hypothécaire, comparez le coût total de l'emprunt et déterminez comment la mensualité s'intègre dans votre situation financière globale. Maintenir une épargne d'urgence adéquate et tenir compte des coûts continus liés à la propriété peuvent être tout aussi importants que d'obtenir un taux hypothécaire compétitif.