Los fondos de inversión inmobiliaria, comúnmente llamados REIT (por sus siglas en inglés, real estate investment trusts), ofrecen a los inversores una forma de obtener exposición a bienes raíces generadores de ingresos sin comprar y gestionar una propiedad directamente. En lugar de comprar un edificio de apartamentos, un complejo de oficinas, un almacén, un centro comercial u otra propiedad, un inversor puede comprar acciones de un REIT a través de una cuenta de corretaje.
Los REIT pueden poseer o financiar diferentes tipos de bienes raíces y pueden generar ingresos a partir de alquileres, arrendamientos, pagos de intereses o ventas de propiedades. Sus valores también pueden fluctuar significativamente en precio, ya que los REIT se ven afectados por las tasas de interés, los mercados inmobiliarios, las condiciones económicas, los costos de financiamiento y el desempeño de sus activos subyacentes.
Comprender cómo funcionan los REIT requiere mirar más allá del pago de dividendos. El tipo de bien raíz, la estructura del REIT, el balance general, la ocupación, la deuda, la valoración y la política de distribución pueden afectar la experiencia del inversor.
¿Qué es un REIT?
Un fondo de inversión inmobiliaria es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces generadores de ingresos u activos relacionados.
El Congreso creó la estructura de los REIT para permitir que los inversores participen en inversiones inmobiliarias a gran escala sin tener que comprar propiedades individualmente.
Los REIT que cotizan en bolsa se pueden comprar y vender a través de cuentas de corretaje de manera muy similar a las acciones.
Un REIT puede especializarse en un sector inmobiliario particular, como:
- Edificios de apartamentos
- Propiedades de oficinas
- Centros comerciales
- Instalaciones industriales
- Almacenes
- Centros de datos
- Hoteles
- Instalaciones de atención médica
- Propiedades de autoalmacenamiento
- Torres de telefonía celular
- Terrenos forestales
Algunos REIT están diversificados entre varias categorías de propiedades, mientras que otros se enfocan fuertemente en un nicho.
El tipo de propiedad importa porque los diferentes sectores inmobiliarios responden de manera diferente a las condiciones económicas, la demanda de inquilinos, las tasas de interés y los cambios en el comportamiento del consumidor.
Cómo generan ingresos los REIT
Los REIT de capital (equity REITs) generalmente generan ingresos al poseer propiedades y cobrar alquiler a los inquilinos.
Por ejemplo, un REIT de apartamentos puede poseer miles de unidades de alquiler y cobrar rentas residenciales. Un REIT industrial puede arrendar almacenes a empresas de logística y manufactura.
El REIT utiliza los ingresos de las propiedades para cubrir los gastos operativos, los costos de deuda, el mantenimiento, los impuestos y otras obligaciones. El efectivo restante puede sustentar las distribuciones a los accionistas y la reinversión en el negocio.
Los REIT hipotecarios, en cambio, invierten principalmente en hipotecas o valores relacionados con hipotecas, y generan ingresos a partir de intereses en lugar de poseer propiedades de alquiler directamente.
Esta distinción es importante porque los REIT hipotecarios pueden tener características de riesgo significativamente diferentes a las de los REIT de capital.
Por qué los REIT pagan distribuciones
Los REIT se asocian comúnmente con los ingresos por dividendos porque las normas fiscales que rigen a los REIT generalmente exigen que los REIT calificados distribuyan una parte significativa de su ingreso imponible a los accionistas.
Según las normas federales sobre REIT, una empresa generalmente debe distribuir al menos el 90% de su ingreso imponible, excluyendo las ganancias de capital netas, a los accionistas para mantener su condición de REIT.
Este requisito ayuda a explicar por qué los REIT pueden distribuir cantidades sustanciales de ingresos.
Sin embargo, los inversores no deben asumir que un alto rendimiento de distribución es automáticamente sostenible.
Un REIT puede enfrentar la caída de las rentas, vacantes, el aumento de los gastos, mayores costos de interés o la disminución del valor de las propiedades.
La sostenibilidad de las distribuciones depende del negocio subyacente y la posición financiera del REIT.
Los REIT y la exposición inmobiliaria
La propiedad directa puede requerir capital sustancial.
Comprar una propiedad de inversión puede implicar un pago inicial, financiamiento hipotecario, impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento, reparaciones, costos de gestión y períodos sin inquilinos.
Un REIT que cotiza en bolsa ofrece una estructura diferente.
Un inversor puede comprar un número relativamente pequeño de acciones y obtener exposición a una cartera de propiedades.
Esto puede hacer que los REIT sean accesibles para los inversores que desean exposición inmobiliaria sin convertirse en propietarios de alquiler.
Sin embargo, los REIT que cotizan en bolsa siguen siendo valores. Sus precios de mercado pueden cambiar cada día de negociación incluso cuando las propiedades subyacentes no han cambiado materialmente de valor.
REIT que cotizan en bolsa, no cotizados y privados
No todos los REIT se negocian de la misma manera.
Los REIT que cotizan en bolsa están listados en bolsas de valores y generalmente ofrecen la mayor liquidez de mercado.
Los REIT no cotizados no están listados en una bolsa. Pueden tener liquidez limitada, comisiones más altas y mecanismos de valoración diferentes.
Los REIT privados generalmente se ofrecen a inversores calificados o acreditados bajo las normas de valores aplicables y pueden tener restricciones significativas sobre la transferencia o el rescate de acciones.
Estas estructuras no deben tratarse como intercambiables.
Los inversores que consideren un REIT no cotizado o privado deben revisar cuidadosamente las comisiones, los términos de rescate, la metodología de valoración, los conflictos de interés, las políticas de distribución y los documentos de oferta.
REIT de capital frente a REIT hipotecarios
Las dos categorías principales tienen modelos de negocio diferentes.
REIT de capital
Los REIT de capital generalmente poseen y operan propiedades generadoras de ingresos.
Su desempeño financiero está influenciado por:
- Los ingresos por alquiler
- Las tasas de ocupación
- Los términos de arrendamiento
- Los valores de las propiedades
- Los costos operativos
- El desarrollo de propiedades
- La calidad crediticia de los inquilinos
REIT hipotecarios
Los REIT hipotecarios generalmente invierten en hipotecas, valores respaldados por hipotecas u otra deuda inmobiliaria.
Sus ingresos están más estrechamente vinculados a los movimientos de las tasas de interés, los costos de financiamiento, las condiciones crediticias y el diferencial entre los ingresos generados por los activos y el costo del endeudamiento.
Debido a estas diferencias, un inversor debe comprender qué tipo de REIT está evaluando antes de comparar rendimientos o retornos.
Dividendos de los REIT e impuestos
Las distribuciones de los REIT pueden recibir un tratamiento fiscal diferente al de los dividendos calificados pagados por muchas corporaciones.
Una parte de las distribuciones de los REIT puede estar gravada como ingreso ordinario, mientras que otras partes pueden tener un tratamiento diferente según su origen.
Algunas distribuciones pueden representar ganancias de capital o retorno de capital.
Por lo tanto, el tratamiento fiscal puede variar de un REIT a otro y de un año a otro.
Los inversores deben revisar la información fiscal proporcionada por el REIT y considerar cómo encajan las tenencias de REIT dentro de las cuentas de corretaje sujetas a impuestos, las IRA tradicionales, las Roth IRA y otras cuentas de inversión.
El tratamiento fiscal de las distribuciones no debe inferirse únicamente a partir del rendimiento de dividendo destacado.
Las tasas de interés y los REIT
Las tasas de interés pueden tener un efecto significativo en los REIT.
Los negocios inmobiliarios frecuentemente utilizan deuda para comprar, desarrollar o refinanciar propiedades. Cuando los costos de endeudamiento suben, el financiamiento puede volverse más caro.
Las tasas de interés más altas también pueden afectar las valoraciones de las propiedades y la demanda de los inversores por valores generadores de ingresos.
Por lo tanto, los REIT pueden experimentar presión sobre el precio cuando las tasas de interés suben rápidamente.
Sin embargo, la relación no siempre es sencilla. El crecimiento económico, los aumentos de renta, la demanda de propiedades, la inflación y los factores específicos del sector pueden contrarrestar o reforzar el efecto de un cambio en las tasas.
Los inversores deben examinar la estructura de deuda real del REIT en lugar de asumir que todo REIT responderá de manera idéntica a un cambio en las tasas de interés.
Cómo evaluar la deuda de un REIT
La deuda es una parte importante del análisis de los REIT.
Los inversores pueden examinar:
- La deuda total
- Los niveles de deuda sobre activos
- Los vencimientos de la deuda
- La deuda de tasa fija frente a la de tasa variable
- La cobertura de intereses
- El endeudamiento garantizado frente al no garantizado
- El acceso al crédito
- Los requisitos de refinanciamiento
Un REIT con una deuda sustancial que vence durante un entorno de financiamiento desfavorable puede enfrentar mayor presión que uno con un calendario de vencimientos más largo y más endeudamiento a tasa fija.
Por lo tanto, el balance general puede proporcionar información importante que un rendimiento de dividendo por sí solo no revela.
Fondos de operaciones (Funds From Operations)
Las medidas tradicionales de ganancias pueden ser menos informativas para los REIT porque la depreciación inmobiliaria se trata de manera diferente al comportamiento económico de muchas propiedades.
Por lo tanto, los fondos de operaciones, o FFO, se utilizan ampliamente al analizar el desempeño de los REIT.
El FFO generalmente parte del ingreso neto y se ajusta por cierta depreciación relacionada con bienes raíces y por las ganancias o pérdidas provenientes de la venta de propiedades.
Los analistas también pueden examinar los fondos de operaciones ajustados, comúnmente llamados AFFO, aunque las definiciones pueden variar entre empresas y analistas.
Estas medidas pueden proporcionar contexto adicional al evaluar la capacidad de un REIT para sostener las distribuciones.
Sin embargo, no deben tratarse como idénticas al flujo de efectivo. Los inversores deben revisar cómo calcula la empresa sus métricas.
Ocupación e ingresos por alquiler
Para los REIT de capital, el desempeño a nivel de propiedad es central para la tesis de inversión.
Las tasas de ocupación indican cuánto del espacio disponible en la propiedad está arrendado.
Un REIT con una ocupación en descenso puede enfrentar ingresos de alquiler más débiles y mayores costos asociados con las vacantes y la rotación de inquilinos.
Los términos de arrendamiento también importan.
Los arrendamientos a largo plazo pueden proporcionar mayor visibilidad de ingresos, mientras que los arrendamientos más cortos pueden permitir a un REIT aumentar las rentas más rápidamente cuando suben las rentas del mercado, pero también pueden exponerlo a una rotación de inquilinos más frecuente.
El tipo y la solidez financiera de los inquilinos también importan.
Un REIT que depende de un pequeño número de inquilinos puede tener un mayor riesgo de concentración que uno con una base de inquilinos amplia.
Riesgos específicos por sector de los REIT
Diferentes sectores de propiedades pueden experimentar condiciones muy diferentes.
Los REIT de oficinas pueden verse afectados por las tendencias del lugar de trabajo y la demanda corporativa de espacio de oficinas.
Los REIT minoristas pueden verse influenciados por el gasto del consumidor y la competencia del comercio en línea.
Las propiedades industriales y logísticas pueden depender en gran medida de las cadenas de suministro, la actividad manufacturera y la demanda de distribución.
Los REIT de centros de datos pueden verse influenciados por la computación en la nube y la demanda de infraestructura digital, pero también pueden enfrentar requisitos de capital sustanciales.
Los REIT de atención médica pueden verse afectados por la economía de la salud y la solidez financiera de los operadores.
Los REIT residenciales pueden verse influenciados por el empleo, la formación de hogares, la asequibilidad de la vivienda y la oferta local de alquiler.
Esto hace que la selección del sector sea una parte importante de la inversión en REIT.
Los REIT y la diversificación de la cartera
Los REIT pueden proporcionar exposición a bienes raíces dentro de una cartera más amplia de acciones, bonos y efectivo.
También pueden proporcionar ingresos y una posible apreciación de capital.
Sin embargo, los REIT no son un sustituto de una cartera de inversión diversificada.
Los REIT que cotizan en bolsa pueden caer junto con otros activos de riesgo durante períodos de tensión en el mercado. Los inversores también deben considerar la superposición entre las tenencias de REIT y otras inversiones.
Por ejemplo, alguien que ya posee bienes raíces significativos de forma directa puede tener más exposición a los mercados inmobiliarios de lo que sugiere solo su cuenta de corretaje.
Por lo tanto, observar la posición financiera completa puede proporcionar una imagen más clara de la exposición inmobiliaria general.
REIT individuales frente a ETF de REIT
Los inversores pueden comprar acciones de REIT individuales u obtener exposición diversificada a través de fondos mutuos y ETF de REIT.
Un REIT individual permite a los inversores orientarse hacia un sector inmobiliario o empresa específica.
Un ETF de REIT puede distribuir la exposición entre múltiples empresas y tipos de propiedades.
La disyuntiva es entre concentración y diversificación.
Un REIT individual puede desempeñarse sólidamente si sus propiedades específicas y su modelo de negocio funcionan bien, pero los problemas específicos de la empresa pueden tener un efecto mayor sobre la inversión.
Un fondo diversificado reduce la dependencia de una sola empresa, pero puede incluir sectores que el inversor no desea específicamente.
Los ratios de gastos, las tenencias, las asignaciones sectoriales y la metodología de inversión deben revisarse al evaluar los fondos de REIT.
Qué examinar antes de comprar un REIT
Los inversores pueden revisar varias características antes de comprar un REIT:
- Tipo de propiedad: ¿Qué bienes raíces posee o financia la empresa?
- Ocupación: ¿Qué tan completamente arrendadas están sus propiedades?
- Concentración de inquilinos: ¿La empresa depende en gran medida de un pequeño número de inquilinos?
- Estructura de arrendamiento: ¿Cuánto tiempo suelen permanecer los inquilinos bajo contrato?
- Deuda: ¿Cuánto pide prestado el REIT?
- Costos de interés: ¿Qué tan sensible es la empresa a los cambios en las tasas?
- FFO y AFFO: ¿Qué indican estas medidas sobre el desempeño operativo?
- Distribución: ¿El pago está respaldado por un desempeño operativo recurrente?
- Valoración: ¿Cómo se compara el precio de la acción con las medidas financieras relevantes?
- Perspectivas del sector: ¿Qué condiciones económicas afectan a las propiedades subyacentes?
Ninguna métrica por sí sola proporciona una imagen completa.
El papel de los REIT en la inversión a largo plazo
Los REIT pueden dar a los inversores acceso a bienes raíces generadores de ingresos sin requerir la propiedad directa.
Pueden proporcionar exposición a ingresos por alquiler, propiedades comerciales, bienes raíces residenciales, infraestructura, hipotecas y sectores inmobiliarios especializados.
Pero los REIT siguen siendo inversiones con riesgo de mercado y de negocio.
Las tasas de interés, los niveles de deuda, las vacantes, las condiciones de los inquilinos, las valoraciones de las propiedades, los ciclos económicos y los cambios específicos del sector pueden afectar el desempeño.
El rendimiento de distribución es solo una parte del análisis. Los inversores también deben examinar las propiedades subyacentes, el balance general, la generación de efectivo, la valoración y la estructura del REIT.
Para los inversores que construyen una cartera diversificada, los REIT pueden representar una forma de incorporar exposición inmobiliaria junto con acciones, bonos, efectivo y otros activos. La asignación adecuada depende de los objetivos del inversor, su tolerancia al riesgo, su horizonte temporal, su exposición inmobiliaria existente y su plan financiero más amplio.
Referencias
SEC Investor.gov — Real Estate Investment Trusts (REITs)
SEC — Investor Bulletin: Publicly Traded REITs
