Les fonds de placement immobilier, communément appelés REIT, offrent aux investisseurs un moyen d'obtenir une exposition à l'immobilier générateur de revenus sans acheter ni gérer une propriété directement. Au lieu d'acheter un immeuble d'appartements, un complexe de bureaux, un entrepôt, un centre commercial ou une autre propriété, un investisseur peut acheter des actions d'un REIT par l'intermédiaire d'un compte de courtage.
Les REIT peuvent posséder ou financer différents types d'immobilier et peuvent générer des revenus provenant de loyers, de baux, de paiements d'intérêts ou de ventes de propriétés. Leurs titres peuvent également fluctuer considérablement en valeur, car les REIT sont affectés par les taux d'intérêt, les marchés immobiliers, les conditions économiques, les coûts de financement et la performance de leurs actifs sous-jacents.
Comprendre le fonctionnement des REIT nécessite d'examiner plus que le seul versement de dividendes. Le type d'immobilier, la structure du REIT, le bilan, le taux d'occupation, la dette, la valorisation et la politique de distribution peuvent tous affecter l'expérience d'un investisseur.
Qu'est-ce qu'un REIT ?
Un fonds de placement immobilier est une société qui possède, exploite ou finance de l'immobilier générateur de revenus ou des actifs connexes.
Le Congrès a créé la structure du REIT pour permettre aux investisseurs de participer à des investissements immobiliers à grande échelle sans avoir à acheter des propriétés individuellement.
Les REIT cotés en bourse peuvent être achetés et vendus par l'intermédiaire de comptes de courtage de la même manière que des actions.
Un REIT peut se spécialiser dans un secteur immobilier particulier, tel que :
- Les immeubles d'appartements
- Les propriétés de bureaux
- Les centres commerciaux
- Les installations industrielles
- Les entrepôts
- Les centres de données
- Les hôtels
- Les établissements de santé
- Les propriétés de libre-entreposage
- Les tours de télécommunication
- Les terres forestières
Certains REIT sont diversifiés sur plusieurs catégories de propriétés, tandis que d'autres se concentrent fortement sur une niche.
Le type de propriété compte, car différents secteurs immobiliers réagissent différemment aux conditions économiques, à la demande des locataires, aux taux d'intérêt et aux changements de comportement des consommateurs.
Comment les REIT génèrent des revenus
Les REIT en actions (equity REITs) génèrent généralement des revenus en possédant des propriétés et en percevant des loyers auprès des locataires.
Par exemple, un REIT résidentiel peut posséder des milliers d'unités locatives et percevoir des loyers résidentiels. Un REIT industriel peut louer des entrepôts à des entreprises de logistique et de fabrication.
Le REIT utilise les revenus immobiliers pour couvrir les dépenses d'exploitation, les coûts de la dette, l'entretien, les taxes et d'autres obligations. Les liquidités restantes peuvent soutenir les distributions aux actionnaires et le réinvestissement dans l'entreprise.
Les REIT hypothécaires, en revanche, investissent principalement dans des hypothèques ou des titres liés aux hypothèques et génèrent des revenus provenant d'intérêts plutôt que de posséder directement des propriétés locatives.
Cette distinction est importante car les REIT hypothécaires peuvent avoir des caractéristiques de risque significativement différentes de celles des REIT en actions.
Pourquoi les REIT versent des distributions
Les REIT sont couramment associés aux revenus de dividendes, car les règles fiscales régissant les REIT exigent généralement que les REIT admissibles distribuent une part importante de leur revenu imposable aux actionnaires.
En vertu des règles fédérales sur les REIT, une société doit généralement distribuer au moins 90 % de son revenu imposable, à l'exclusion des gains en capital nets, aux actionnaires afin de conserver son statut de REIT.
Cette exigence aide à expliquer pourquoi les REIT peuvent distribuer des montants substantiels de revenus.
Cependant, les investisseurs ne devraient pas présumer qu'un rendement de distribution élevé est automatiquement durable.
Un REIT peut faire face à des baisses de loyers, des taux d'inoccupation, une hausse des dépenses, des coûts d'intérêt plus élevés ou une baisse de la valeur des propriétés.
La durabilité des distributions dépend de l'entreprise sous-jacente et de la situation financière du REIT.
Les REIT et l'exposition à l'immobilier
La propriété directe peut nécessiter un capital substantiel.
Acheter une propriété d'investissement peut impliquer une mise de fonds, un financement hypothécaire, des taxes foncières, des assurances, de l'entretien, des réparations, des coûts de gestion et des périodes sans locataires.
Un REIT coté en bourse offre une structure différente.
Un investisseur peut acheter un nombre relativement restreint d'actions et obtenir une exposition à un portefeuille de propriétés.
Cela peut rendre les REIT accessibles aux investisseurs qui souhaitent une exposition immobilière sans devenir propriétaires-bailleurs.
Cependant, les REIT cotés en bourse demeurent des titres. Leurs prix de marché peuvent changer chaque jour de bourse, même lorsque les propriétés sous-jacentes n'ont pas changé de valeur de manière significative.
REIT cotés en bourse, non cotés et privés
Les REIT ne sont pas tous négociés de la même manière.
Les REIT cotés en bourse sont inscrits sur des bourses de valeurs et offrent généralement la plus grande liquidité de marché.
Les REIT non cotés ne sont pas inscrits sur une bourse. Ils peuvent avoir une liquidité limitée, des frais plus élevés et des mécanismes de valorisation différents.
Les REIT privés sont généralement offerts aux investisseurs qualifiés ou accrédités en vertu des règles applicables en matière de valeurs mobilières et peuvent comporter des restrictions importantes sur le transfert ou le rachat d'actions.
Ces structures ne devraient pas être traitées comme interchangeables.
Les investisseurs envisageant un REIT non coté ou privé devraient examiner attentivement les frais, les conditions de rachat, la méthodologie de valorisation, les conflits d'intérêts, les politiques de distribution et les documents d'offre.
REIT en actions vs REIT hypothécaires
Les deux principales catégories ont des modèles d'affaires différents.
REIT en actions
Les REIT en actions possèdent et exploitent généralement des propriétés génératrices de revenus.
Leur performance financière est influencée par :
- Les revenus locatifs
- Les taux d'occupation
- Les modalités de bail
- La valeur des propriétés
- Les coûts d'exploitation
- Le développement immobilier
- La qualité de crédit des locataires
REIT hypothécaires
Les REIT hypothécaires investissent généralement dans des hypothèques, des titres adossés à des hypothèques ou d'autres dettes immobilières.
Leur revenu est plus étroitement lié aux mouvements des taux d'intérêt, aux coûts de financement, aux conditions de crédit et à l'écart entre le revenu généré par les actifs et le coût de l'emprunt.
En raison de ces différences, un investisseur devrait comprendre quel type de REIT il évalue avant de comparer les rendements ou les performances.
Dividendes des REIT et impôts
Les distributions des REIT peuvent recevoir un traitement fiscal différent des dividendes qualifiés versés par de nombreuses sociétés.
Une partie des distributions des REIT peut être imposée comme revenu ordinaire, tandis que d'autres parties peuvent avoir un traitement différent selon leur source.
Certaines distributions peuvent représenter des gains en capital ou un retour de capital.
Le traitement fiscal peut donc varier d'un REIT à l'autre et d'une année à l'autre.
Les investisseurs devraient examiner les informations fiscales fournies par le REIT et considérer comment les avoirs en REIT s'intègrent dans les comptes de courtage imposables, les IRA traditionnels, les Roth IRA et d'autres comptes d'investissement.
Le traitement fiscal des distributions ne devrait pas être déduit uniquement du rendement de dividende affiché.
Taux d'intérêt et REIT
Les taux d'intérêt peuvent avoir un effet significatif sur les REIT.
Les entreprises immobilières utilisent fréquemment la dette pour acheter, développer ou refinancer des propriétés. Lorsque les coûts d'emprunt augmentent, le financement peut devenir plus coûteux.
Des taux d'intérêt plus élevés peuvent également affecter les valorisations immobilières et la demande des investisseurs pour des titres générateurs de revenus.
Les REIT peuvent donc subir une pression sur les prix lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement.
La relation n'est cependant pas toujours simple. La croissance économique, les hausses de loyers, la demande immobilière, l'inflation et des facteurs propres à certains secteurs peuvent compenser ou renforcer l'effet d'un changement de taux.
Les investisseurs devraient examiner la structure de dette réelle du REIT plutôt que de présumer que chaque REIT réagira de manière identique à un changement des taux d'intérêt.
Évaluer la dette d'un REIT
La dette est une composante importante de l'analyse d'un REIT.
Les investisseurs peuvent examiner :
- La dette totale
- Les niveaux de dette par rapport aux actifs
- Les échéances de la dette
- La dette à taux fixe versus à taux variable
- La couverture des intérêts
- L'emprunt garanti versus non garanti
- L'accès au crédit
- Les besoins de refinancement
Un REIT dont une dette substantielle arrive à échéance dans un environnement de financement défavorable peut faire face à une pression plus importante que celui dont l'échéancier est plus long et dont l'emprunt est davantage à taux fixe.
Le bilan peut donc fournir des informations importantes qu'un rendement de dividende à lui seul ne révèle pas.
Fonds provenant de l'exploitation
Les mesures de bénéfices traditionnelles peuvent être moins informatives pour les REIT, car la dépréciation immobilière est traitée différemment du comportement économique de nombreuses propriétés.
Les fonds provenant de l'exploitation, ou FFO (funds from operations), sont donc largement utilisés dans l'analyse de la performance des REIT.
Le FFO part généralement du revenu net et ajuste pour certaines dépréciations liées à l'immobilier et les gains ou pertes provenant de ventes de propriétés.
Les analystes peuvent également examiner les fonds ajustés provenant de l'exploitation, communément appelés AFFO, bien que les définitions puissent varier selon les entreprises et les analystes.
Ces mesures peuvent fournir un contexte supplémentaire lors de l'évaluation de la capacité d'un REIT à soutenir ses distributions.
Elles ne devraient toutefois pas être considérées comme identiques aux flux de trésorerie. Les investisseurs devraient examiner comment l'entreprise calcule ses mesures.
Occupation et revenus locatifs
Pour les REIT en actions, la performance au niveau des propriétés est au cœur de la thèse d'investissement.
Les taux d'occupation indiquent quelle proportion de l'espace disponible est louée.
Un REIT dont l'occupation décline peut faire face à des revenus locatifs plus faibles et à des coûts plus élevés associés aux postes vacants et au roulement des locataires.
Les modalités de bail comptent également.
Les baux à long terme peuvent offrir une meilleure visibilité sur les revenus, tandis que les baux plus courts peuvent permettre à un REIT d'augmenter les loyers plus rapidement lorsque les loyers du marché montent, mais peuvent aussi l'exposer à un roulement de locataires plus fréquent.
Le type et la solidité financière des locataires comptent également.
Un REIT dépendant d'un petit nombre de locataires peut présenter un risque de concentration plus important qu'un REIT avec une base de locataires plus large.
Risques propres aux secteurs des REIT
Différents secteurs immobiliers peuvent connaître des conditions très différentes.
Les REIT de bureaux peuvent être affectés par les tendances du milieu de travail et la demande des entreprises pour des espaces de bureaux.
Les REIT commerciaux peuvent être influencés par les dépenses de consommation et la concurrence du commerce en ligne.
Les propriétés industrielles et logistiques peuvent dépendre fortement des chaînes d'approvisionnement, de l'activité manufacturière et de la demande de distribution.
Les REIT de centres de données peuvent être influencés par l'informatique en nuage et la demande d'infrastructure numérique, mais peuvent également faire face à des besoins en capitaux substantiels.
Les REIT de santé peuvent être affectés par l'économie de la santé et la solidité financière des exploitants.
Les REIT résidentiels peuvent être influencés par l'emploi, la formation des ménages, l'accessibilité au logement et l'offre locative locale.
Cela fait de la sélection du secteur une composante importante de l'investissement dans les REIT.
Les REIT et la diversification de portefeuille
Les REIT peuvent offrir une exposition à l'immobilier au sein d'un portefeuille plus large d'actions, d'obligations et de liquidités.
Ils peuvent également offrir un revenu et un potentiel d'appréciation du capital.
Cependant, les REIT ne remplacent pas un portefeuille d'investissement diversifié.
Les REIT cotés en bourse peuvent décliner en même temps que d'autres actifs à risque pendant les périodes de tensions sur les marchés. Les investisseurs devraient également considérer le chevauchement entre leurs avoirs en REIT et leurs autres investissements.
Par exemple, une personne qui possède déjà d'importants biens immobiliers directement peut avoir une exposition aux marchés immobiliers plus importante que ne le suggère son seul compte de courtage.
Examiner l'ensemble de la situation financière peut donc offrir une image plus claire de l'exposition immobilière globale.
REIT individuels vs FNB de REIT
Les investisseurs peuvent acheter des actions de REIT individuels ou obtenir une exposition diversifiée par l'intermédiaire de fonds communs de placement et de FNB de REIT.
Un REIT individuel permet aux investisseurs de cibler un secteur immobilier ou une entreprise spécifique.
Un FNB de REIT peut répartir l'exposition sur plusieurs entreprises et types de propriétés.
Le compromis se situe entre la concentration et la diversification.
Un REIT individuel peut bien performer si ses propriétés spécifiques et son modèle d'affaires performent bien, mais des problèmes propres à l'entreprise peuvent avoir un effet plus important sur l'investissement.
Un fonds diversifié réduit la dépendance à une seule entreprise, mais peut inclure des secteurs que l'investisseur ne souhaite pas spécifiquement.
Les ratios de frais, les avoirs, les répartitions sectorielles et la méthodologie d'investissement devraient être examinés lors de l'évaluation des fonds de REIT.
Ce qu'il faut examiner avant d'acheter un REIT
Les investisseurs peuvent examiner plusieurs caractéristiques avant d'acheter un REIT :
- Type de propriété : Quel immobilier l'entreprise possède-t-elle ou finance-t-elle ?
- Occupation : Dans quelle mesure ses propriétés sont-elles louées ?
- Concentration des locataires : L'entreprise dépend-elle fortement d'un petit nombre de locataires ?
- Structure des baux : Combien de temps les locataires restent-ils généralement sous contrat ?
- Dette : Combien le REIT emprunte-t-il ?
- Coûts d'intérêt : Dans quelle mesure l'entreprise est-elle sensible aux variations de taux ?
- FFO et AFFO : Que révèlent ces mesures sur la performance opérationnelle ?
- Distribution : Le versement est-il soutenu par une performance opérationnelle récurrente ?
- Valorisation : Comment le cours de l'action se compare-t-il aux mesures financières pertinentes ?
- Perspectives sectorielles : Quelles conditions économiques affectent les propriétés sous-jacentes ?
Aucune mesure isolée ne fournit une image complète.
Le rôle des REIT dans l'investissement à long terme
Les REIT peuvent donner aux investisseurs accès à l'immobilier générateur de revenus sans nécessiter la propriété directe de biens.
Ils peuvent offrir une exposition aux revenus locatifs, à l'immobilier commercial, à l'immobilier résidentiel, aux infrastructures, aux hypothèques et à des secteurs immobiliers spécialisés.
Mais les REIT demeurent des investissements comportant un risque de marché et d'entreprise.
Les taux d'intérêt, les niveaux d'endettement, les postes vacants, les conditions des locataires, les valorisations immobilières, les cycles économiques et les changements propres aux secteurs peuvent tous affecter la performance.
Le rendement de distribution n'est qu'une partie de l'analyse. Les investisseurs devraient également examiner les propriétés sous-jacentes, le bilan, la génération de liquidités, la valorisation et la structure du REIT.
Pour les investisseurs qui construisent un portefeuille diversifié, les REIT peuvent représenter un moyen d'intégrer une exposition immobilière aux côtés des actions, des obligations, des liquidités et d'autres actifs. L'allocation appropriée dépend des objectifs de l'investisseur, de sa tolérance au risque, de son horizon de placement, de son exposition immobilière existante et de son plan financier global.
Références
SEC Investor.gov — Real Estate Investment Trusts (REITs)
SEC — Investor Bulletin: Publicly Traded REITs
