Una renovación puede convertir una propiedad anticuada en un hogar más funcional, eficiente en energía o valioso, pero las mejoras importantes pueden requerir sustancialmente más efectivo del que dispone el propietario.
Una remodelación de cocina, un reemplazo de techo, una ampliación de habitación, la instalación de un sistema HVAC, una modificación de accesibilidad o una reparación estructural fácilmente pueden convertirse en un proyecto de cinco o seis cifras. Para los propietarios que no quieren pagar todo con sus ahorros, varias estructuras de financiamiento pueden combinar la deuda hipotecaria con los costos de renovación.
Estos productos se conocen comúnmente como hipotecas de renovación o préstamos hipotecarios para mejoras del hogar. En lugar de pedir prestado por separado para la vivienda y para las mejoras, ciertos programas permiten incorporar los gastos de renovación elegibles dentro de una transacción hipotecaria.
Esta estructura puede ser particularmente relevante al comprar una propiedad que necesita trabajo. También puede ofrecer una opción para los propietarios que refinancian una hipoteca existente mientras financian mejoras que califican.
Sin embargo, el financiamiento para renovación implica tasaciones, requisitos para el contratista, documentación del proyecto, inspecciones, fondos en depósito en garantía (escrow) y supervisión del prestamista. Por lo tanto, el préstamo debe evaluarse tanto como una hipoteca como un arreglo de financiamiento relacionado con la construcción.
¿Qué es una hipoteca de renovación?
Una hipoteca de renovación combina el financiamiento de una vivienda con fondos destinados a mejoras elegibles.
Según el programa, el prestatario puede usar el financiamiento para:
- Comprar una vivienda que necesita reparaciones
- Renovar una propiedad existente
- Reemplazar un techo
- Remodelar una cocina o un baño
- Actualizar sistemas HVAC
- Mejorar la eficiencia energética
- Añadir espacio habitable
- Realizar ciertas mejoras estructurales
- Resolver problemas de salud, seguridad o de cumplimiento del código de construcción
Las mejoras exactas permitidas dependen del programa hipotecario y del prestamista.
Una diferencia significativa respecto a una hipoteca convencional es que el prestamista necesita evaluar no solo la condición actual de la propiedad, sino también la condición prevista una vez completadas las mejoras.
Por eso las hipotecas de renovación suelen implicar una tasación "según se complete" (as-completed).
Cómo funciona el financiamiento para renovación
El proceso básico generalmente comienza con un plan de renovación.
El prestatario identifica el trabajo que se realizará y obtiene estimaciones o presupuestos de contratistas. El prestamista revisa el proyecto propuesto, determina si el trabajo es elegible y evalúa el valor proyectado de la propiedad una vez terminado.
Si se aprueba el préstamo, los fondos de renovación normalmente se colocan en una cuenta de depósito en garantía o controlada, en lugar de depositarse simplemente en la cuenta bancaria personal del prestatario.
A medida que avanza el trabajo, los fondos pueden liberarse conforme a los procedimientos del prestamista.
El programa HomeStyle Renovation de Fannie Mae, por ejemplo, exige que los prestamistas administren cuentas de depósito en garantía para la renovación y obtengan documentación que confirme la finalización del trabajo. (Fannie Mae Selling Guide)
Esta estructura protege la garantía del prestamista, pero puede hacer que el financiamiento de renovación sea más complejo que una hipoteca ordinaria.
Hipotecas de renovación FHA 203(k)
El programa FHA 203(k) es una de las opciones de hipoteca de renovación respaldadas por el gobierno más conocidas.
HUD actualmente ofrece dos versiones:
203(k) limitada
La 203(k) limitada permite a los compradores y propietarios de vivienda financiar hasta $75,000 dentro de la hipoteca para reparaciones, mejoras y actualizaciones elegibles.
HUD la describe como adecuada para proyectos de remodelación más pequeños y no estructurales, incluidas mejoras como la remodelación de cocina, la pintura, los pisos y las reparaciones identificadas mediante una inspección. (HUD)
203(k) estándar
La 203(k) estándar está diseñada para una rehabilitación más sustancial.
HUD indica que el componente de rehabilitación generalmente debe ser de al menos $5,000, mientras que la propiedad terminada debe mantenerse dentro del límite hipotecario de la FHA aplicable a la zona. El programa puede acomodar renovaciones importantes y adiciones estructurales. (HUD)
Debido a que el financiamiento de la FHA implica seguro hipotecario y requisitos específicos de la FHA, los prestatarios deben comparar el costo total en lugar de fijarse únicamente en los fondos de renovación disponibles.
Financiamiento convencional HomeStyle Renovation
Fannie Mae HomeStyle Renovation es una opción de hipoteca convencional que permite a los prestatarios elegibles financiar mejoras como parte de una compra o de un refinanciamiento con retiro de efectivo limitado.
El programa puede cubrir proyectos que van desde reparaciones y restauración hasta remodelaciones de cocina y baño, reemplazo de HVAC, mejoras de eficiencia energética y ciertas ampliaciones. (Fannie Mae Selling Guide)
La información actual para consumidores de Fannie Mae indica que HomeStyle Renovation puede ofrecer una sola hipoteca y un solo pago mensual que cubra tanto la vivienda como las mejoras que califican. (Fannie Mae)
Por lo tanto, el programa puede ser relevante para un comprador que considere una propiedad que requiere un trabajo sustancial, en lugar de comprar una vivienda ya totalmente renovada.
Para las transacciones de compra elegibles, Fannie Mae generalmente calcula el financiamiento máximo utilizando el menor entre el precio de compra más los costos de renovación o el valor tasado "según se complete" de la propiedad, sujeto a los requisitos aplicables de relación préstamo-valor. (Fannie Mae Selling Guide)
Freddie Mac CHOICERenovation
Freddie Mac CHOICERenovation es otra estructura de hipoteca de renovación convencional.
Puede utilizarse con hipotecas elegibles de tasa fija y de tasa ajustable, y admite ciertas viviendas principales de una a cuatro unidades, viviendas manufacturadas, segundas residencias y propiedades de inversión, sujeto a los requisitos del programa. (Freddie Mac)
El programa está diseñado para incorporar el financiamiento de renovación dentro de una primera hipoteca, en lugar de requerir una segunda hipoteca separada o un préstamo personal.
Se aplican requisitos de elegibilidad, de relación préstamo-valor, restricciones de la propiedad y reglas de participación del prestamista.
Financiamiento de renovación de la VA
Los veteranos y militares en servicio elegibles también pueden tener opciones relacionadas con la renovación a través del sistema de préstamos hipotecarios de la VA.
El Departamento de Asuntos de Veteranos indica que los préstamos hipotecarios respaldados por la VA pueden usarse para comprar, construir, mejorar o refinanciar una vivienda. Los préstamos de compra de la VA también pueden usarse para comprar una vivienda y realizar mejoras. (Veterans Affairs)
El financiamiento de la VA para alteraciones y reparaciones puede permitir que las mejoras elegibles se incluyan en una transacción de compra o de refinanciamiento elegible, con los fondos de renovación desembolsados a los contratistas conforme a los procedimientos del prestamista. (Benefits Home Page)
Como con otras hipotecas de renovación, el prestatario debe cumplir con los requisitos de suscripción aplicables de la VA y del prestamista.
Hipoteca de renovación frente a préstamo con garantía hipotecaria (home equity loan)
Una hipoteca de renovación no es lo mismo que un préstamo con garantía hipotecaria.
Un préstamo con garantía hipotecaria (home equity loan) generalmente es deuda adicional garantizada por una propiedad existente. El propietario recibe una suma global y la paga por separado de la hipoteca principal.
Una hipoteca de renovación, en cambio, puede incorporar los costos de mejora dentro de una primera hipoteca, particularmente al comprar o refinanciar una propiedad.
La diferencia puede ser importante.
Supongamos que alguien está comprando una vivienda de $350,000 que requiere $75,000 en renovaciones.
Una hipoteca de renovación puede permitir financiar la compra y los costos de mejora elegibles dentro de una sola estructura hipotecaria.
Un propietario que ya posee la propiedad podría, en cambio, considerar un préstamo con garantía hipotecaria, una HELOC, un refinanciamiento con retiro de efectivo u otro método de financiamiento.
La opción adecuada depende de la hipoteca existente, el capital disponible, las tasas de interés, el tamaño del proyecto y los requisitos de calificación.
Hipoteca de renovación frente a HELOC
Una HELOC ofrece una línea de crédito rotativa garantizada por la vivienda.
El propietario generalmente puede retirar fondos según los necesite durante el período de disposición y pagar el saldo conforme al acuerdo.
Una hipoteca de renovación funciona de manera diferente.
Los fondos de renovación están vinculados a un proyecto aprobado y generalmente sujetos a controles y procedimientos de desembolso del prestamista.
Una HELOC puede ofrecer más flexibilidad para un proyecto cuyos costos cambian con el tiempo, mientras que una hipoteca de renovación puede ofrecer un arreglo de financiamiento más estructurado para un plan de renovación definido.
Las tasas de interés de las HELOC también suelen ser variables, mientras que las hipotecas de renovación pueden ser de tasa fija o ajustable, según el programa.
Hipoteca de renovación frente a préstamo personal
Un préstamo personal puede ser más fácil de entender porque generalmente no requiere el mismo proceso de renovación específico para la propiedad.
El prestatario recibe el importe del préstamo y lo utiliza para el propósito permitido.
Sin embargo, los préstamos personales generalmente no tienen garantía, mientras que las hipotecas de renovación están garantizadas por la vivienda.
Los préstamos personales también pueden tener plazos de pago más cortos y tasas de interés diferentes.
Para una renovación relativamente pequeña, un préstamo personal puede ser suficiente. Para una rehabilitación mayor de la propiedad, el financiamiento basado en hipoteca puede ofrecer una combinación diferente de plazo de pago y capacidad de endeudamiento.
La comparación correcta requiere examinar el costo total y el riesgo de cada estructura.
La tasación "según se complete" importa
Una hipoteca de renovación puede depender en gran medida de cuánto se espera que valga la propiedad una vez terminado el trabajo.
Aquí es donde una tasación según se complete se vuelve importante.
El tasador evalúa las mejoras planificadas y estima el valor de la propiedad suponiendo que el trabajo especificado se haya completado.
Por ejemplo, un comprador podría adquirir una propiedad por $300,000 y planificar $80,000 en renovaciones.
El prestamista no puede simplemente asumir que gastar $80,000 aumentará el valor de la vivienda en exactamente $80,000.
Los costos de renovación y el valor de mercado son conceptos diferentes.
Una renovación de cocina de $50,000 no necesariamente genera $50,000 de valor tasado adicional.
La ubicación de la propiedad, las ventas comparables, el diseño, el estado y la demanda del mercado influyen todos en su valor eventual.
Los requisitos del contratista pueden afectar el proceso
El financiamiento de una hipoteca de renovación generalmente requiere más documentación que una hipoteca estándar.
El prestamista puede necesitar:
- Presupuestos del contratista
- Planes de renovación detallados
- Alcance del trabajo
- Cronogramas del proyecto
- Permisos de construcción
- Información del contratista
- Documentación de seguro
- Información de la tasación
- Informes de inspección
- Documentación de finalización
El proceso HomeStyle Renovation de Fannie Mae, por ejemplo, implica la selección del contratista, planes de renovación, revisión por parte del prestamista y una tasación basada en el proyecto terminado. (Fannie Mae)
Por lo tanto, los prestatarios deben elegir contratistas que puedan proporcionar la documentación y colaborar con los requisitos del prestamista.
La disposición de un contratista a trabajar dentro de un proceso de depósito en garantía e inspección puede importar casi tanto como el precio cotizado.
Los fondos de renovación no siempre están disponibles de inmediato
Un malentendido común es que el financiamiento de renovación funciona como un préstamo en efectivo.
En muchos programas, el prestatario no recibe simplemente todo el presupuesto de renovación en efectivo sin restricciones.
En cambio, los fondos pueden mantenerse en una cuenta de depósito en garantía y liberarse por etapas a medida que se completa el trabajo.
Esto protege al prestamista, pero puede crear desafíos de flujo de caja para el proyecto.
Los propietarios deben entender:
- Cuándo está disponible el primer desembolso
- Si se permite un pago inicial por materiales
- Cómo se programan las inspecciones
- Cómo se gestionan las facturas del contratista
- Cuántos desembolsos se permiten
- Qué ocurre si el proyecto cambia
- Qué ocurre si el proyecto excede el presupuesto aprobado
El programa HomeStyle de Fannie Mae, por ejemplo, permite incorporar ciertos costos relacionados con la renovación al financiamiento y utiliza una estructura de depósito en garantía para gestionar los fondos de renovación. (Fannie Mae Selling Guide)
Las contingencias de renovación importan
Los proyectos de construcción con frecuencia encuentran costos imprevistos.
Una pared puede revelar daños por agua. El cableado eléctrico puede necesitar reemplazo. Un contratista puede descubrir deficiencias estructurales después de la demolición.
Algunos programas de hipoteca de renovación permiten reservas de contingencia bajo las reglas aplicables.
Fannie Mae indica que no se requiere una reserva de contingencia para una propiedad de una unidad según sus reglas de HomeStyle Renovation, aunque un prestamista puede optar por establecer una. Para propiedades de dos a cuatro unidades, se requiere una reserva de contingencia del 10% según las reglas establecidas del programa. (Fannie Mae)
Los requisitos exactos varían según el programa de préstamo y la propiedad.
Por lo tanto, los prestatarios deben evitar comprometer todo el presupuesto de renovación en el alcance inicial sin entender cómo se manejarán los costos imprevistos.
Costos de cierre y seguro hipotecario
Una hipoteca de renovación puede implicar muchos de los mismos costos asociados con el financiamiento hipotecario ordinario, entre ellos:
- Cargos de originación
- Comisiones de tasación
- Costos de título
- Comisiones de registro
- Puntos de descuento
- Seguro hipotecario, cuando corresponda
- Comisiones de inspección
- Comisiones de administración de la renovación
Algunos programas también pueden requerir documentación o inspecciones adicionales porque el préstamo implica trabajo de construcción.
Una tasa de interés más baja no significa automáticamente costos generales de endeudamiento más bajos.
El prestatario debe comparar el costo total de la hipoteca, incluidos los cargos de financiamiento y el seguro aplicable, en lugar de evaluar por separado la parte de renovación.
Financiamiento de renovación y refinanciamiento
Los propietarios que ya tienen una hipoteca pueden tener varias formas de financiar mejoras.
Una hipoteca de renovación puede estar disponible mediante una estructura de refinanciamiento con retiro de efectivo limitado, según el programa.
HomeStyle Renovation de Fannie Mae, por ejemplo, permite transacciones de refinanciamiento elegibles, pero no ofrece una estructura de refinanciamiento con retiro de efectivo a través de ese producto. (Fannie Mae)
Otra opción puede ser un refinanciamiento con retiro de efectivo, que reemplaza la hipoteca existente por un préstamo mayor y proporciona fondos para usos elegibles.
La desventaja es que el propietario puede reemplazar una hipoteca existente por una nueva, lo que potencialmente cambia la tasa de interés, el plazo de pago y el costo total de interés.
Por lo tanto, un propietario con una hipoteca existente de tasa baja podría querer comparar cuidadosamente el refinanciamiento con un producto de segundo gravamen, como una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria.
Mejoras de eficiencia energética
El financiamiento de renovación también puede apoyar proyectos diseñados para reducir el consumo de energía del hogar o mejorar su resiliencia.
Algunos ejemplos pueden incluir:
- Reemplazo de HVAC
- Aislamiento
- Ventanas
- Mejoras relacionadas con energía solar
- Energía de respaldo
- Electrodomésticos de bajo consumo
- Mejoras de eficiencia en el uso del agua
Los productos HomeStyle de Fannie Mae incluyen mejoras de energía y resiliencia que califican entre las categorías de renovación elegibles. (Fannie Mae)
Los propietarios deben investigar por separado cualquier crédito fiscal, reembolso o programa de incentivo federal, estatal o local que pueda aplicarse a mejoras específicas. La elegibilidad y los montos de los incentivos pueden cambiar con el tiempo.
¿Cuánto debería pedir prestado?
El monto máximo de préstamo del prestamista no debería determinar automáticamente el presupuesto de renovación.
Un propietario debe primero estimar el costo real del proyecto y luego considerar cuánto gasto de vivienda mensual puede sostener cómodamente.
El cálculo debe incluir:
- El pago de la hipoteca existente
- El nuevo pago de la hipoteca
- Los impuestos sobre la propiedad
- El seguro del propietario
- El seguro hipotecario, si corresponde
- El financiamiento de renovación
- Los servicios públicos
- El mantenimiento
- Las reservas de emergencia
Una renovación puede aumentar el valor de la vivienda mientras aumenta simultáneamente la obligación de deuda del propietario.
Por lo tanto, la mejora necesita tener sentido dentro del presupuesto familiar más amplio.
Préstamos de renovación para propiedades para reformar (fixer-uppers)
Uno de los usos principales de las hipotecas de renovación es la compra de una propiedad que necesita un trabajo sustancial.
En lugar de comprar una vivienda totalmente renovada a un precio de compra más alto, un comprador puede adquirir una propiedad que requiere reparaciones y financiar las mejoras elegibles como parte de la hipoteca.
Este enfoque puede ser útil cuando el comprador ha identificado una propiedad con potencial pero no tiene suficiente efectivo para completar el trabajo de inmediato.
Sin embargo, las propiedades para reformar introducen riesgos adicionales.
Los retrasos en la construcción pueden posponer la ocupación. Los costos de renovación pueden superar las estimaciones iniciales. La tasación una vez terminado el proyecto puede ser más baja de lo previsto.
Por lo tanto, los compradores deben investigar a fondo la propiedad antes de comprometerse con el financiamiento.
Preguntas que se deben hacer antes de solicitar
Antes de elegir una hipoteca de renovación, pregunte:
¿Qué mejoras califican?
¿Puede usarse el préstamo para trabajo estructural?
¿La propiedad es elegible?
¿Cómo se determina el valor terminado?
¿Qué requisitos del contratista se aplican?
¿Cómo se liberan los fondos de renovación?
¿Se requiere una reserva de contingencia?
¿Qué ocurre si el proyecto se excede del presupuesto?
¿En cuánto tiempo debe completarse la renovación?
¿Qué inspecciones se requieren?
¿Se aplicará seguro hipotecario?
¿Cuáles son los costos totales de cierre y financiamiento?
¿Una HELOC, un préstamo con garantía hipotecaria o un préstamo personal producirían un costo total diferente?
Obtener respuestas claras antes del cierre puede evitar problemas de financiamiento después de que comience la construcción.
Comparación de las opciones de financiamiento para renovación
| Tipo de financiamiento | Estructura principal | Uso común | Consideración clave |
|---|---|---|---|
| FHA 203(k) | Hipoteca de renovación asegurada por la FHA | Compra o refinanciamiento con reparaciones elegibles | Requisitos de la FHA y seguro hipotecario |
| Fannie Mae HomeStyle Renovation | Primera hipoteca convencional | Compra o refinanciamiento elegible con mejoras | Valor según se complete y controles de renovación |
| Freddie Mac CHOICERenovation | Hipoteca de renovación convencional | Compra de vivienda o financiamiento de renovación elegible | Elegibilidad del programa y del prestamista |
| Financiamiento de renovación de la VA | Estructura de compra/refinanciamiento respaldada por la VA | Veteranos elegibles que mejoran una vivienda | Elegibilidad de la VA y requisitos del prestamista |
| Préstamo con garantía hipotecaria | Préstamo a plazos de segundo gravamen | Renovaciones de viviendas existentes | Añade deuda garantizada por separado |
| HELOC | Crédito rotativo de segundo gravamen | Gastos de renovación flexibles | Consideraciones de tasa variable y período de disposición |
| Préstamo personal | Préstamo a plazos sin garantía | Proyectos más pequeños o menos específicos de la propiedad | Tasa y plazo de pago |
La disponibilidad y elegibilidad del programa varían según el prestatario, la propiedad, el prestamista y el proyecto.
Elaborar un plan de financiamiento para la renovación
Una hipoteca para mejoras del hogar puede ser útil cuando la renovación es lo suficientemente sustancial como para justificar un financiamiento basado en hipoteca y el prestatario quiere incorporar los costos de mejora dentro de un préstamo hipotecario más grande.
Pero el proceso de financiamiento requiere más planificación que una hipoteca estándar.
El prestatario necesita un presupuesto de renovación realista, un contratista adecuado, un alcance de trabajo claro, una comprensión del valor proyectado de la propiedad y suficiente flexibilidad financiera para manejar retrasos o gastos imprevistos.
Los programas respaldados por el gobierno, como el FHA 203(k), ofrecen vías específicas para la rehabilitación, mientras que los productos convencionales como Fannie Mae HomeStyle Renovation y Freddie Mac CHOICERenovation ofrecen estructuras adicionales para los prestatarios elegibles. (HUD)
Para los propietarios que ya tienen un capital significativo, una HELOC, un préstamo con garantía hipotecaria o un refinanciamiento con retiro de efectivo pueden ofrecer otra vía.
La comparación importante no es simplemente qué producto ofrece el presupuesto de renovación más grande. Es cómo afecta cada opción a la tasa hipotecaria, el pago mensual, el interés total, los costos de cierre, el riesgo de la propiedad y las reservas de efectivo del hogar.
En última instancia, una renovación debe mejorar la vivienda sin crear una obligación de financiamiento que se vuelva difícil de manejar.
