Una hipoteca no tiene que permanecer necesariamente sin cambios hasta que se venda la vivienda. Los propietarios pueden reemplazar una hipoteca existente por un préstamo nuevo mediante un proceso conocido como refinanciamiento.
La nueva hipoteca liquida la anterior y establece una nueva tasa de interés, un nuevo plazo de pago, una nueva cuota mensual y un nuevo saldo del préstamo. Dependiendo de los objetivos del prestatario, el refinanciamiento puede utilizarse para reducir los costos de endeudamiento, cambiar la estructura del préstamo, pasar de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija, o acceder a parte del valor líquido de la vivienda.
Pero el refinanciamiento no es automáticamente beneficioso solo porque el nuevo préstamo tenga una tasa de interés más baja. Los costos de cierre, el plazo restante de la hipoteca original, el nuevo período de pago, los impuestos, el seguro y el tiempo que el propietario espera conservar la propiedad afectan todos el resultado financiero.
¿Qué sucede cuando se refinancia una hipoteca?
El refinanciamiento, en la práctica, reemplaza una hipoteca por otra.
Supongamos que un propietario debe actualmente $300,000 en una hipoteca. En lugar de continuar con el préstamo existente, el propietario solicita una nueva hipoteca por un monto suficiente para liquidar el saldo anterior, más los costos elegibles que se financien dentro del nuevo préstamo.
Una vez que se cierra el refinanciamiento, la hipoteca original queda pagada y el prestatario comienza a hacer pagos sobre la nueva hipoteca.
El nuevo préstamo puede tener diferentes:
- Tasa de interés
- Plazo del préstamo
- Cuota mensual de capital e interés
- Saldo del préstamo
- Arreglo del seguro hipotecario
- Tipo de préstamo
El propietario sigue siendo responsable de la misma propiedad, pero el financiamiento asociado a ella ha cambiado.
Por qué los propietarios refinancian
Las personas refinancian por diferentes razones, y el objetivo importa a la hora de comparar ofertas de préstamos.
Una razón común es obtener una tasa de interés más baja. Si las tasas de mercado o las circunstancias financieras del prestatario han cambiado lo suficiente, una nueva hipoteca puede reducir la tasa de interés y potencialmente disminuir el costo total de intereses.
Otra razón es cambiar la estructura de pago.
Un propietario con una hipoteca de tasa ajustable puede refinanciar a una hipoteca de tasa fija para obtener mayor previsibilidad en los pagos. Por el contrario, algunos prestatarios pueden considerar una estructura de préstamo distinta porque su período de propiedad esperado o sus circunstancias financieras han cambiado.
El refinanciamiento también puede utilizarse para acortar el plazo de pago.
Un propietario con un capital sustancial e ingresos suficientes podría reemplazar una hipoteca a 30 años por un préstamo a 15 años. La nueva cuota puede ser más alta, pero el prestatario podría pagar intereses durante menos años.
Una cuarta posibilidad es el refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out), en el cual la nueva hipoteca es mayor que el saldo de la hipoteca existente, y el prestatario recibe la diferencia, sujeto a los requisitos del prestamista y al valor líquido disponible.
Las cuotas mensuales más bajas pueden ser engañosas
Una cuota hipotecaria mensual más baja puede parecer atractiva, pero no significa necesariamente que el propietario vaya a gastar menos en total.
Una razón es un período de pago más largo.
Imagine que a un propietario le quedan 20 años de una hipoteca existente y refinancia a un nuevo préstamo a 30 años. Aunque la nueva tasa de interés sea más baja, el propietario ha reiniciado un calendario de pagos mucho más extenso.
La cuota mensual de capital e interés podría disminuir, mientras que el interés total pagado durante todo el plazo del nuevo préstamo aumenta.
La CFPB advierte específicamente a los prestatarios que entiendan si una cuota mensual más baja se debe a una tasa de interés menor o a una extensión del plazo del préstamo.
Por esta razón, comparar únicamente las cuotas mensuales no es suficiente.
El período de equilibrio (break-even) importa
El refinanciamiento generalmente implica gastos iniciales.
Una forma útil de evaluar esos costos es estimar cuánto tiempo se necesita para que el ahorro mensual recupere el monto gastado en el refinanciamiento.
Por ejemplo, suponga que el refinanciamiento cuesta $6,000 y reduce la cuota hipotecaria en $300 al mes.
Un cálculo simple de punto de equilibrio sería:
$6,000 ÷ $300 = 20 meses
Esto no capta todas las consideraciones financieras, como los efectos fiscales, los cambios en el plazo del préstamo, los costos de oportunidad o las diferencias en la amortización del capital. Pero ofrece un punto de partida para evaluar cuánto tiempo necesita permanecer el propietario en la propiedad antes de recuperar los costos iniciales mediante el ahorro mensual.
Freddie Mac señala que los costos de refinanciamiento pueden ascender a varios miles de dólares y recomienda considerar cuánto tiempo espera el propietario permanecer en la propiedad al evaluar un refinanciamiento.
Los costos de refinanciamiento pueden ser significativos
Un refinanciamiento involucra muchas de las mismas categorías de costos asociadas con la obtención de una hipoteca para comprar una vivienda.
Dependiendo de la transacción, los gastos pueden incluir:
- Cargos de originación del préstamo
- Honorarios de tasación
- Cargos por informe de crédito
- Servicios de título
- Cargos de registro
- Cargos de suscripción (underwriting)
- Honorarios legales o de abogado
- Costos de levantamiento topográfico (survey)
- Otros cargos del prestamista y del gobierno
Freddie Mac estima que los costos de refinanciamiento suelen ubicarse comúnmente entre el 3% y el 6% del capital del préstamo, aunque los costos reales varían según el prestamista, el prestatario, la ubicación y la transacción.
Por lo tanto, la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) y la Divulgación de Cierre (Closing Disclosure) reales son más útiles que basarse en un porcentaje genérico.
Qué significa realmente un refinanciamiento “sin costo”
Algunos prestamistas anuncian refinanciamientos con pocos o ningún costo de cierre inicial.
Eso no significa necesariamente que los gastos desaparezcan.
La CFPB explica que un prestamista puede cubrir los costos de cierre cobrando una tasa de interés más alta o agregando los costos al saldo del préstamo.
Por ejemplo, si se agregan $7,000 de costos de cierre al saldo hipotecario, el propietario está pidiendo prestado ese dinero adicional y generalmente pagará intereses sobre él.
Una estructura de tasa más alta también puede incrementar los costos de endeudamiento con el tiempo.
Una opción sin costo inicial puede tener usos legítimos, en particular para propietarios que priorizan conservar efectivo, pero la economía completa del préstamo debe compararse con un refinanciamiento tradicional que incluya costos iniciales.
Refinanciamiento de tasa y plazo (rate-and-term)
Un refinanciamiento de tasa y plazo generalmente reemplaza la hipoteca existente sin retirar una cantidad sustancial de efectivo del valor líquido de la vivienda.
Los objetivos principales pueden incluir:
- Reducir la tasa de interés
- Cambiar el plazo del préstamo
- Pasar de una tasa ajustable a una tasa fija
- Cambiar la estructura de la cuota mensual
- Reemplazar un producto hipotecario por otro
Este tipo de refinanciamiento puede ser más fácil de analizar porque la comparación principal es entre la hipoteca anterior y la nueva.
El propietario puede comparar el saldo restante, la tasa actual, el plazo restante, la nueva tasa, el nuevo plazo, los costos de cierre y el período de propiedad esperado.
Refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out)
El refinanciamiento con retiro de efectivo funciona de manera diferente.
El propietario reemplaza la hipoteca existente por una hipoteca mayor y recibe la diferencia en efectivo, sujeto a los requisitos de suscripción del prestamista y al valor líquido disponible de la vivienda.
Por ejemplo, un propietario con un saldo hipotecario de $250,000 podría refinanciar a una hipoteca de $300,000 y recibir aproximadamente $50,000 antes de los costos de cierre y ajustes correspondientes.
El efectivo podría utilizarse potencialmente para fines como mejoras importantes en el hogar u otras necesidades financieras.
Sin embargo, el refinanciamiento con retiro de efectivo convierte el endeudamiento adicional en deuda garantizada por la vivienda.
Esto significa que el propietario debe considerar cuidadosamente el propósito de los fondos, la nueva cuota mensual, el costo de los intereses y las consecuencias de aumentar el saldo hipotecario.
Usar el valor líquido de la vivienda para pagar otras deudas también puede cambiar el perfil de riesgo de las finanzas del hogar.
El crédito y los ingresos siguen siendo importantes
El refinanciamiento es una nueva transacción hipotecaria, por lo que el prestatario generalmente necesita calificar para el nuevo préstamo.
El prestamista puede revisar:
- Historial crediticio
- Ingresos
- Empleo
- Deudas existentes
- Activos
- Valor de la propiedad
- Relación préstamo-valor (loan-to-value)
- Historial de pagos
- Documentación que respalde la solicitud
Un propietario que calificó para la hipoteca original puede no calificar automáticamente para una nueva hipoteca bajo los estándares de suscripción actuales.
Los cambios en los ingresos, el crédito, el valor de la propiedad o el nivel de deuda pueden afectar los términos disponibles.
El valor líquido de la vivienda puede influir en el refinanciamiento
El valor líquido (equity) representa la diferencia entre el valor de la vivienda y la deuda hipotecaria garantizada por la propiedad.
Por ejemplo, si una vivienda vale $500,000 y el saldo hipotecario es de $300,000, el propietario tiene aproximadamente $200,000 de valor líquido, antes de considerar otros gravámenes o factores relacionados con la transacción.
El valor líquido puede afectar las opciones de refinanciamiento porque los prestamistas consideran la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad.
El refinanciamiento con retiro de efectivo requiere valor líquido adicional porque el nuevo préstamo es mayor que el saldo de la hipoteca existente.
Por lo tanto, una tasación puede convertirse en una parte importante del proceso de refinanciamiento.
Los puntos pueden reducir la tasa, a un costo inicial
Un propietario puede tener la opción de pagar puntos de descuento a cambio de una tasa de interés hipotecaria más baja.
Los puntos son, en general, una forma de interés prepagado. El IRS explica que los puntos pagados para refinanciar una hipoteca generalmente deben deducirse a lo largo de la vida del préstamo, en lugar de deducirse por completo en el año en que se pagan, sujeto a excepciones específicas.
Desde una perspectiva de financiamiento, la cuestión más inmediata es si la tasa más baja justifica el gasto inicial.
Un propietario que espera conservar la hipoteca refinanciada durante un período largo puede evaluar los puntos de manera diferente a alguien que espera mudarse o refinanciar nuevamente en un plazo relativamente corto.
El prestamista debe proporcionar la diferencia de precio para que el prestatario pueda comparar el costo inicial con la reducción de cuota resultante.
Los puntos de la hipoteca existente también pueden importar
El refinanciamiento puede afectar el tratamiento fiscal de los puntos pagados en la hipoteca original.
Según las normas del IRS, los propietarios que han estado deduciendo puntos a lo largo de la vida de una hipoteca existente pueden deducir el saldo elegible restante cuando la hipoteca termina anticipadamente por refinanciamiento, aunque pueden aplicarse reglas diferentes cuando se refinancia con el mismo prestamista.
El tratamiento fiscal depende de las circunstancias específicas y de si los gastos califican bajo las normas de interés hipotecario aplicables.
Por lo tanto, los propietarios deben conservar los registros de los puntos hipotecarios anteriores y consultar la guía vigente del IRS o a un profesional fiscal calificado al evaluar las consecuencias fiscales del refinanciamiento.
El proceso de refinanciamiento
El proceso generalmente se asemeja al de obtener la hipoteca original.
Un propietario típicamente:
- Revisa la hipoteca existente y los objetivos del refinanciamiento.
- Consulta las opciones de préstamo actuales y las tasas potenciales.
- Solicita Estimaciones de Préstamo a varios prestamistas.
- Solicita el refinanciamiento seleccionado.
- Proporciona documentación de ingresos, activos, deudas y propiedad.
- Pasa por el proceso de suscripción.
- Completa una tasación u otra valoración de la propiedad, si es necesario.
- Revisa la Divulgación de Cierre final.
- Firma los nuevos documentos del préstamo.
- Usa el nuevo préstamo para liquidar la hipoteca existente.
Freddie Mac señala que el proceso de refinanciamiento generalmente incluye una solicitud, documentación, una tasación y un cierre, aunque los pasos exactos y los tiempos pueden variar.
En el cierre, los prestatarios reciben una Divulgación de Cierre que muestra los términos finales del préstamo y los costos de cierre. Freddie Mac señala que esta divulgación generalmente se entrega tres días antes del cierre y debe revisarse cuidadosamente.
Compare varios prestamistas
Los propietarios generalmente no están obligados a refinanciar con su prestamista hipotecario actual.
Un nuevo prestamista puede ofrecer una tasa de interés, una estructura de comisiones, un plazo de préstamo o un enfoque de suscripción diferentes.
Freddie Mac recomienda comparar prestamistas en lugar de regresar automáticamente al prestamista existente.
Al comparar ofertas, mire más allá de la tasa anunciada.
Revise:
- Tasa de interés
- APR
- Plazo del préstamo
- Puntos
- Comisiones de originación
- Costos de cierre estimados
- Efectivo requerido al cierre
- Capital e interés mensual
- Seguro hipotecario
- Disposiciones de pago anticipado, si aplican
- Si los costos de cierre se están financiando
- Términos de bloqueo de tasa (rate lock)
Una tasa más baja acompañada de costos iniciales sustancialmente más altos puede tener un período de equilibrio diferente al de un préstamo con una tasa más alta pero con menos gastos iniciales.
Cuándo el refinanciamiento puede no tener sentido
Hay situaciones en las que el refinanciamiento puede resultar menos atractivo.
Por ejemplo, la nueva tasa puede no ser suficientemente más baja para compensar los costos de cierre. Un propietario que espera mudarse pronto puede no permanecer en la propiedad el tiempo suficiente para recuperar los gastos del refinanciamiento.
Un prestatario también puede sentirse tentado por una cuota mensual más baja creada principalmente al extender el plazo de la hipoteca.
Alguien con una tasa existente muy baja también podría descubrir que refinanciar aumentaría el costo de endeudamiento en lugar de reducirlo.
El refinanciamiento con retiro de efectivo requiere un análisis adicional porque aumenta la cantidad de deuda garantizada por la propiedad.
El objetivo no debe ser simplemente reducir la cuota mensual. Debe ser entender cómo la nueva hipoteca cambia la posición financiera general del hogar.
Una comparación práctica de refinanciamiento
Antes de seguir adelante, los propietarios pueden comparar la hipoteca existente y la propuesta lado a lado:
| Factor | Hipoteca existente | Nueva hipoteca |
|---|---|---|
| Saldo restante | Monto de liquidación actual | Nuevo capital |
| Tasa de interés | Tasa actual | Tasa propuesta |
| Plazo restante | Años restantes | Nuevo plazo del préstamo |
| Cuota mensual | Cuota actual | Nueva cuota |
| Costos de cierre | — | Costos de refinanciamiento estimados |
| Puntos | Estructura existente | Nuevos puntos, si los hay |
| Seguro hipotecario | Requisito actual | Nuevo requisito |
| Efectivo recibido | — | Si es cash-out |
| Punto de equilibrio estimado | — | Meses para recuperar los costos |
Esta comparación ayuda a separar el ahorro real de los cambios que simplemente desplazan los costos de un lugar a otro.
El refinanciamiento es un préstamo nuevo, no un botón de reinicio
El refinanciamiento hipotecario puede cambiar la estructura financiera de un préstamo de vivienda, pero no borra la economía de la decisión de endeudamiento original.
Una tasa de interés más baja puede reducir los costos de endeudamiento. Un plazo más corto puede acelerar la amortización del capital. Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede liberar valor líquido de la vivienda. Un refinanciamiento a tasa fija puede eliminar la exposición a futuros ajustes.
Al mismo tiempo, el refinanciamiento genera un nuevo conjunto de costos de cierre y puede reiniciar el calendario de pagos.
Por lo tanto, la evaluación más útil va más allá de la tasa anunciada.
Los propietarios deben calcular la nueva cuota, examinar los costos totales de endeudamiento, determinar cuánto tiempo esperan conservar la propiedad y la hipoteca, revisar el efectivo requerido al cierre y comparar varios prestamistas.
Un refinanciamiento puede ser financieramente significativo cuando el nuevo préstamo realmente mejora la posición del prestatario. Pero esa mejora debe medirse frente a los costos y la estructura completa del nuevo préstamo, no solo frente a la cuota mensual.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau — Mortgage Refinance
- Consumer Financial Protection Bureau — No-Cost or No-Closing-Cost Refinancing
- Freddie Mac — Understanding the Costs of Refinancing
- Freddie Mac — Planning to Refinance
- Freddie Mac — Refinancing Options
- IRS — Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction
- IRS — Topic No. 504: Home Mortgage Points
