Refinancement hypothécaire : comment fonctionne le remplacement d'un prêt immobilier existant

Un prêt hypothécaire n'est pas nécessairement figé jusqu'à la vente du logement. Les propriétaires peuvent remplacer un prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt grâce à un processus appelé refinancement.

Le nouveau prêt hypothécaire solde l'ancien et fixe un nouveau taux d'intérêt, une nouvelle durée de remboursement, une nouvelle mensualité et un nouveau solde de prêt. Selon les objectifs de l'emprunteur, le refinancement peut servir à réduire le coût de l'emprunt, à modifier la structure du prêt, à passer d'un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt à taux fixe, ou à accéder à une partie de la valeur nette du logement.

Mais le refinancement n'est pas automatiquement avantageux simplement parce qu'un nouveau prêt affiche un taux d'intérêt plus bas. Les frais de clôture, la durée restante du prêt hypothécaire d'origine, la nouvelle période de remboursement, les taxes, les assurances et la durée pendant laquelle le propriétaire compte conserver le bien influencent tous le résultat financier.

Que se passe-t-il lors du refinancement d'un prêt hypothécaire ?

Le refinancement remplace en fait un prêt hypothécaire par un autre.

Supposons qu'un propriétaire doive actuellement 300 000 $ sur un prêt hypothécaire. Plutôt que de continuer avec le prêt existant, le propriétaire demande un nouveau prêt hypothécaire d'un montant suffisant pour solder l'ancien solde, plus tous les frais éligibles intégrés au nouveau prêt.

Une fois le refinancement finalisé, le prêt hypothécaire d'origine est soldé et l'emprunteur commence à rembourser le nouveau prêt.

Le nouveau prêt peut présenter des différences sur les points suivants :

• Le taux d'intérêt
• La durée du prêt
• La mensualité de capital et d'intérêts
• Le solde du prêt
• Les modalités d'assurance hypothécaire
• Le type de prêt

Le propriétaire reste responsable du même bien, mais le financement qui y est rattaché a changé.

Pourquoi les propriétaires refinancent

Les gens refinancent pour différentes raisons, et l'objectif compte lorsqu'on compare les offres de prêt.

L'une des raisons courantes est d'obtenir un taux d'intérêt plus bas. Si les taux du marché ou la situation financière de l'emprunteur ont suffisamment changé, un nouveau prêt hypothécaire peut réduire le taux d'intérêt et potentiellement diminuer le coût total des intérêts.

Une autre raison est de modifier la structure de remboursement.

Un propriétaire titulaire d'un prêt hypothécaire à taux variable peut refinancer vers un prêt à taux fixe pour obtenir une plus grande prévisibilité des paiements. À l'inverse, certains emprunteurs peuvent envisager une structure de prêt différente parce que leur période de détention prévue ou leur situation financière a changé.

Le refinancement peut également servir à raccourcir la durée de remboursement.

Un propriétaire disposant d'une valeur nette substantielle et de revenus suffisants pourrait remplacer un prêt hypothécaire de 30 ans par un prêt de 15 ans. La nouvelle mensualité peut être plus élevée, mais l'emprunteur pourrait payer des intérêts pendant moins d'années.

Une quatrième possibilité est le refinancement avec retrait de capital (« cash-out »), où le nouveau prêt hypothécaire est plus important que le solde du prêt existant et la différence est versée à l'emprunteur, sous réserve des exigences du prêteur et de la valeur nette disponible.

Des mensualités plus basses peuvent être trompeuses

Une mensualité hypothécaire plus basse peut sembler attrayante, mais cela ne signifie pas nécessairement que le propriétaire dépensera moins au total.

L'une des raisons est une période de remboursement plus longue.

Imaginons qu'un propriétaire ait 20 ans restants sur un prêt hypothécaire existant et refinance vers un nouveau prêt de 30 ans. Même si le nouveau taux d'intérêt est plus bas, le propriétaire a recommencé un calendrier de remboursement beaucoup plus long.

La mensualité de capital et d'intérêts pourrait diminuer alors que le total des intérêts payés sur toute la durée du nouveau prêt augmente.

Le CFPB met spécifiquement en garde les emprunteurs sur la nécessité de comprendre si une mensualité plus basse résulte d'un taux d'intérêt plus bas ou d'un allongement de la durée du prêt.

Pour cette raison, comparer uniquement les mensualités est insuffisant.

La période de rentabilité (« break-even ») compte

Le refinancement implique généralement des frais initiaux.

Une façon utile d'évaluer ces coûts est d'estimer combien de temps il faut pour que les économies mensuelles compensent le montant dépensé pour le refinancement.

Par exemple, supposons que le refinancement coûte 6 000 $ et réduise la mensualité hypothécaire de 300 $ par mois.

Un calcul simple de rentabilité serait :

6 000 $ ÷ 300 $ = 20 mois

Cela ne prend pas en compte toutes les considérations financières, telles que les effets fiscaux, les changements de durée du prêt, les coûts d'opportunité ou les différences de remboursement du capital. Mais cela fournit un point de départ pour évaluer combien de temps le propriétaire doit rester dans le bien avant que les frais initiaux ne soient récupérés grâce aux économies mensuelles.

Freddie Mac note que les frais de refinancement peuvent s'élever à plusieurs milliers de dollars et recommande de tenir compte de la durée pendant laquelle le propriétaire compte rester dans le bien lors de l'évaluation d'un refinancement.

Les frais de refinancement peuvent être importants

Un refinancement implique bon nombre des mêmes catégories de frais associées à l'obtention d'un prêt hypothécaire pour l'achat d'un logement.

Selon la transaction, les frais peuvent inclure :

• Les frais d'origination du prêt
• Les frais d'évaluation
• Les frais de rapport de crédit
• Les services de titre de propriété
• Les frais d'enregistrement
• Les frais de souscription
• Les frais juridiques ou d'avocat
• Les frais d'arpentage
• D'autres frais du prêteur et des autorités publiques

Freddie Mac estime que les frais de refinancement se situent généralement entre 3 % et 6 % du capital du prêt, bien que les coûts réels varient selon le prêteur, l'emprunteur, la localisation et la transaction.

L'estimation de prêt (Loan Estimate) et la divulgation de clôture (Closing Disclosure) réelles sont donc plus utiles que de se fier à un pourcentage générique.

Ce que signifie réellement un refinancement « sans frais »

Certains prêteurs annoncent des refinancements avec peu ou pas de frais de clôture initiaux.

Cela ne signifie pas nécessairement que les frais disparaissent.

Le CFPB explique qu'un prêteur peut couvrir les frais de clôture en facturant un taux d'intérêt plus élevé ou en ajoutant les frais au solde du prêt.

Par exemple, si 7 000 $ de frais de clôture sont ajoutés au solde du prêt hypothécaire, le propriétaire emprunte cette somme supplémentaire et paiera généralement des intérêts dessus.

Une structure à taux plus élevé peut également augmenter le coût de l'emprunt dans le temps.

Une option sans frais initiaux peut avoir des usages légitimes, en particulier pour les propriétaires qui privilégient la préservation de leur trésorerie, mais l'économie complète du prêt doit être comparée à celle d'un refinancement traditionnel comportant des frais initiaux.

Le refinancement taux-durée

Un refinancement taux-durée remplace généralement le prêt hypothécaire existant sans retrait substantiel de capital sur la valeur nette du logement.

Les objectifs principaux peuvent inclure :

• Réduire le taux d'intérêt
• Modifier la durée du prêt
• Passer d'un taux variable à un taux fixe
• Modifier la structure de la mensualité
• Remplacer un produit de prêt hypothécaire par un autre

Ce type de refinancement peut être plus facile à analyser car la comparaison principale se fait entre l'ancien prêt hypothécaire et le nouveau.

Le propriétaire peut comparer le solde restant, le taux actuel, la durée restante, le nouveau taux, la nouvelle durée, les frais de clôture et la période de détention prévue.

Le refinancement avec retrait de capital (« cash-out »)

Le refinancement avec retrait de capital fonctionne différemment.

Le propriétaire remplace le prêt hypothécaire existant par un prêt hypothécaire plus important et reçoit la différence en espèces, sous réserve des exigences de souscription du prêteur et de la valeur nette disponible du logement.

Par exemple, un propriétaire avec un solde de prêt hypothécaire de 250 000 $ pourrait refinancer vers un prêt hypothécaire de 300 000 $ et recevoir environ 50 000 $ avant les frais de clôture et ajustements applicables.

Cette somme pourrait potentiellement être utilisée à des fins telles que des rénovations importantes du logement ou d'autres besoins financiers.

Cependant, le refinancement avec retrait de capital transforme un emprunt supplémentaire en dette garantie par le logement.

Cela signifie que le propriétaire doit examiner attentivement l'objet des fonds, la nouvelle mensualité, le coût des intérêts et les conséquences de l'augmentation du solde du prêt hypothécaire.

Utiliser la valeur nette du logement pour rembourser d'autres dettes peut également modifier le profil de risque des finances du ménage.

Le crédit et le revenu comptent toujours

Le refinancement est une nouvelle transaction hypothécaire, donc l'emprunteur doit généralement se qualifier pour le nouveau prêt.

Le prêteur peut examiner :

• L'historique de crédit
• Le revenu
• L'emploi
• Les dettes existantes
• Les actifs
• La valeur du bien
• Le ratio prêt-valeur
• L'historique de paiement
• La documentation justifiant la demande

Un propriétaire qui s'est qualifié pour le prêt hypothécaire d'origine ne se qualifiera pas automatiquement pour un nouveau prêt hypothécaire selon les normes de souscription actuelles.

Les changements de revenu, de crédit, de valeur du bien ou de niveau d'endettement peuvent affecter les conditions disponibles.

La valeur nette du logement peut influencer le refinancement

La valeur nette représente la différence entre la valeur du logement et la dette hypothécaire garantie par le bien.

Par exemple, si un logement vaut 500 000 $ et que le solde du prêt hypothécaire est de 300 000 $, le propriétaire dispose d'environ 200 000 $ de valeur nette avant prise en compte d'autres privilèges ou facteurs liés à la transaction.

La valeur nette peut affecter les options de refinancement car les prêteurs tiennent compte de la relation entre le montant du prêt et la valeur du bien.

Le refinancement avec retrait de capital nécessite une valeur nette supplémentaire car le nouveau prêt est plus important que le solde du prêt hypothécaire existant.

Une évaluation peut donc devenir une étape importante du processus de refinancement.

Les points peuvent réduire le taux, mais à un coût initial

Un propriétaire peut avoir la possibilité de payer des points d'escompte en échange d'un taux d'intérêt hypothécaire plus bas.

Les points constituent généralement une forme d'intérêts prépayés. L'IRS explique que les points payés pour refinancer un prêt hypothécaire doivent généralement être déduits sur la durée du prêt plutôt que d'être entièrement déduits l'année du paiement, sous réserve d'exceptions spécifiques.

Du point de vue du financement, la question la plus immédiate est de savoir si le taux plus bas justifie la dépense initiale.

Un propriétaire qui compte conserver le prêt hypothécaire refinancé pendant une longue période peut évaluer les points différemment de quelqu'un qui prévoit de déménager ou de refinancer à nouveau relativement bientôt.

Le prêteur devrait fournir la différence de tarification afin que l'emprunteur puisse comparer le coût initial avec la réduction de mensualité qui en résulte.

Les points du prêt hypothécaire existant peuvent aussi compter

Le refinancement peut affecter le traitement fiscal des points payés sur le prêt hypothécaire d'origine.

Selon les règles de l'IRS, les propriétaires qui déduisaient des points sur la durée d'un prêt hypothécaire existant peuvent être en mesure de déduire un solde restant éligible lorsque le prêt hypothécaire se termine prématurément par refinancement, bien que des règles différentes puissent s'appliquer en cas de refinancement auprès du même prêteur.

Le traitement fiscal dépend des circonstances spécifiques et du fait que les frais soient admissibles au regard des règles applicables aux intérêts hypothécaires.

Les propriétaires devraient donc conserver les registres des points de prêt hypothécaire antérieurs et consulter les directives actuelles de l'IRS ou un professionnel fiscal qualifié lors de l'évaluation des conséquences fiscales d'un refinancement.

Le processus de refinancement

Le processus ressemble généralement à celui de l'obtention du prêt hypothécaire d'origine.

Un propriétaire suit typiquement les étapes suivantes :

1. Examiner le prêt hypothécaire existant et les objectifs du refinancement.
2. Vérifier les options de prêt actuelles et les taux potentiels.
3. Demander des estimations de prêt (Loan Estimates) auprès de plusieurs prêteurs.
4. Faire une demande pour le refinancement sélectionné.
5. Fournir la documentation relative au revenu, aux actifs, aux dettes et au bien.
6. Se soumettre à la souscription.
7. Réaliser une évaluation ou une autre estimation de la valeur du bien si nécessaire.
8. Examiner la divulgation de clôture (Closing Disclosure) finale.
9. Signer les nouveaux documents de prêt.
10. Utiliser le nouveau prêt pour solder le prêt hypothécaire existant.

Freddie Mac note que le processus de refinancement implique généralement une demande, une documentation, une évaluation et une clôture, bien que les étapes exactes et le calendrier puissent varier.

À la clôture, les emprunteurs reçoivent une divulgation de clôture (Closing Disclosure) indiquant les conditions finales du prêt et les frais de clôture. Freddie Mac note que ce document est généralement fourni trois jours avant la clôture et doit être examiné attentivement.

Comparer plusieurs prêteurs

Les propriétaires ne sont généralement pas tenus de refinancer auprès de leur prêteur hypothécaire actuel.

Un nouveau prêteur peut proposer un taux d'intérêt, une structure de frais, une durée de prêt ou une approche de souscription différents.

Freddie Mac recommande de comparer les prêteurs plutôt que de revenir automatiquement au prêteur existant.

Lors de la comparaison des offres, ne vous limitez pas au taux annoncé.

Examinez :

• Le taux d'intérêt
• Le TAEG (APR)
• La durée du prêt
• Les points
• Les frais d'origination
• Les frais de clôture estimés
• Les liquidités requises à la clôture
• La mensualité de capital et d'intérêts
• L'assurance hypothécaire
• Les dispositions de remboursement anticipé, le cas échéant
• Le fait que les frais de clôture soient financés ou non
• Les conditions de blocage du taux

Un taux plus bas accompagné de frais initiaux nettement plus élevés peut avoir une période de rentabilité différente de celle d'un prêt à taux plus élevé avec moins de frais initiaux.

Quand le refinancement peut ne pas avoir de sens

Il existe des situations où le refinancement peut être moins attrayant.

Par exemple, le nouveau taux peut ne pas être suffisamment plus bas pour compenser les frais de clôture. Un propriétaire qui prévoit de déménager bientôt pourrait ne pas rester dans le bien assez longtemps pour récupérer les frais de refinancement.

Un emprunteur peut également être tenté par une mensualité plus basse créée principalement par l'allongement de la durée du prêt hypothécaire.

Une personne disposant d'un taux existant très bas pourrait aussi constater que le refinancement augmenterait le coût de l'emprunt plutôt que de le réduire.

Le refinancement avec retrait de capital nécessite un examen plus approfondi car il augmente le montant de la dette garantie par le bien.

L'objectif ne devrait pas simplement être de réduire la mensualité. Il devrait être de comprendre comment le nouveau prêt hypothécaire modifie la situation financière globale du ménage.

Une comparaison pratique de refinancement

Avant d'aller de l'avant, les propriétaires peuvent comparer côte à côte le prêt existant et le prêt proposé :

Cette comparaison aide à distinguer les véritables économies des changements qui ne font que déplacer les coûts.

Le refinancement est un nouveau prêt, pas un bouton de réinitialisation

Le refinancement hypothécaire peut modifier la structure financière d'un prêt immobilier, mais il n'efface pas l'économie de la décision d'emprunt d'origine.

Un taux d'intérêt plus bas peut réduire le coût de l'emprunt. Une durée plus courte peut accélérer le remboursement du capital. Un refinancement avec retrait de capital peut débloquer la valeur nette du logement. Un refinancement à taux fixe peut remplacer l'exposition à de futurs ajustements.

Dans le même temps, le refinancement crée un nouvel ensemble de frais de clôture et peut redémarrer le calendrier de remboursement.

L'évaluation la plus utile va donc au-delà du taux affiché.

Les propriétaires devraient calculer la nouvelle mensualité, examiner le coût total de l'emprunt, déterminer combien de temps ils comptent conserver le bien et le prêt hypothécaire, examiner les liquidités requises à la clôture et comparer plusieurs prêteurs.

Un refinancement peut être financièrement pertinent lorsque le nouveau prêt améliore réellement la situation de l'emprunteur. Mais cette amélioration doit être mesurée par rapport aux coûts et à la structure complète du nouveau prêt, et pas seulement à la mensualité.