Acheter une maison existante est relativement simple : une hypothèque finance une propriété qui existe déjà, et le prêteur peut évaluer son état et sa valeur marchande avant la clôture. Financer une propriété en cours de construction, une parcelle qui n'a pas encore été développée, ou une nouvelle maison qui doit être achetée avant qu'une propriété existante ne se vende est plus compliqué.
C'est là qu'interviennent les prêts relais, les prêts de construction et les prêts fonciers. Chacun répond à une étape différente du financement immobilier, et les différences comptent parce que ces prêts peuvent avoir des durées plus courtes, des structures de remboursement différentes, des coûts plus élevés ou des exigences de souscription supplémentaires par rapport aux hypothèques conventionnelles.
Comprendre comment fonctionne chaque prêt peut aider les emprunteurs à déterminer quelle structure de financement convient à un achat, un projet de construction, une acquisition de terrain ou un besoin de financement temporaire.
Prêts relais : financer un écart temporaire
Un prêt relais est conçu pour fournir un financement à court terme jusqu'à ce qu'une autre source d'argent devienne disponible.
Pour les acheteurs résidentiels, un scénario courant se produit lorsque quelqu'un veut acheter une nouvelle maison avant de vendre une propriété existante. Un prêt relais peut fournir des fonds temporaires pour l'achat ou l'acompte, avec l'attente que le prêt sera remboursé après la vente de la propriété existante.
Le Consumer Financial Protection Bureau décrit le financement relais comme un financement temporaire qui peut être conçu pour être remplacé par un financement permanent plus tard.
Par exemple, supposons qu'un propriétaire possède une propriété d'une valeur de 500 000 $ et souhaite acheter une autre maison avant de terminer la vente. Au lieu d'attendre que la maison existante se vende, l'emprunteur peut utiliser la valeur nette disponible ou une autre forme de financement à court terme pour aider à financer la nouvelle transaction.
La question centrale est la stratégie de sortie : comment et quand le prêt relais sera-t-il remboursé ?
Les sources de remboursement possibles peuvent inclure :
- Le produit de la vente d'une propriété existante
- Un financement hypothécaire permanent
- Un refinancement
- Le produit d'une autre transaction immobilière
- D'autres actifs liquides ou capital de placement
Parce que le financement est temporaire, les emprunteurs devraient porter une attention particulière à la date d'échéance, aux dispositions de prolongation, au taux d'intérêt, aux frais d'ouverture et aux exigences de remboursement.
Un prêt relais peut devenir coûteux si la propriété sous-jacente ne se vend pas selon le calendrier prévu.
Prêts de construction : financer une propriété avant qu'elle n'existe
Le financement de construction résout un problème différent. Au lieu d'emprunter pour acheter une propriété achevée, l'emprunteur a besoin d'argent pour en construire une ou la réhabiliter substantiellement.
Un prêt de construction est généralement à court terme, et les fonds sont couramment avancés par étapes à mesure que la construction progresse plutôt que livrés entièrement à la clôture. Le CFPB note que les prêts de construction comportent généralement des taux d'intérêt plus élevés que le financement hypothécaire à plus long terme et peuvent impliquer des avances liées à la progression de la construction.
Un projet de construction typique pourrait impliquer un financement pour :
- L'acquisition du terrain
- La préparation du site
- Les travaux de fondation
- La charpente
- L'électricité et la plomberie
- La toiture
- La construction intérieure
- Les inspections finales et l'achèvement
Le prêteur peut établir un budget de construction et débloquer l'argent selon des jalons prédéterminés. Des inspections peuvent être requises avant que des fonds supplémentaires ne soient débloqués.
Cette structure protège le prêteur en évitant qu'il n'avance immédiatement le montant total du prêt, tout en permettant à l'emprunteur de payer les entrepreneurs à mesure que le projet progresse.
Financement construction-permanent
Une distinction importante est celle entre un prêt de construction seul et un prêt construction-permanent.
Avec un financement de construction seule, l'emprunteur peut devoir obtenir une hypothèque distincte une fois la construction terminée. Cela crée un autre processus de souscription et potentiellement un autre ensemble de frais de clôture.
Une structure construction-permanent est conçue pour effectuer la transition entre la phase de construction et un financement hypothécaire à plus long terme. Freddie Mac note que le financement construction-permanent peut remplacer le prêt de construction temporaire une fois la maison achevée.
Le processus de conversion et les exigences d'admissibilité varient selon le prêteur, donc les emprunteurs devraient déterminer avant la clôture si le financement permanent est automatique, soumis à des conditions supplémentaires ou nécessite une nouvelle demande.
Prêts fonciers : acheter une propriété avant de construire
Le financement foncier est utilisé pour acheter une propriété sans structure résidentielle existante.
Cela peut inclure :
- Un terrain brut ou non développé
- Des lots améliorés
- Des lots à bâtir résidentiels
- Des parcelles destinées à une future construction
- Un terrain acheté dans le cadre d'un plan de développement plus large
Les prêts fonciers peuvent être plus difficiles à structurer que les hypothèques résidentielles conventionnelles parce que la garantie peut ne pas générer de revenu locatif et peut avoir un bassin plus restreint d'acheteurs potentiels.
Les caractéristiques du terrain comptent significativement.
Une parcelle avec accès routier, services publics, zonage approprié pour la construction résidentielle et potentiel de développement clair peut être considérée différemment d'un terrain éloigné sans services publics ni accès établi.
Les emprunteurs devraient examiner :
- Les restrictions de zonage
- L'accès routier et légal
- La disponibilité de l'eau et des égouts
- L'électricité et les autres services publics
- Les limites de propriété
- Les servitudes
- Les restrictions environnementales
- Les considérations de zone inondable
- Les restrictions de construction
- Les utilisations autorisées de la propriété
- Les plans de développement futurs
Un prêteur évaluera également les finances de l'emprunteur et la valeur de la propriété.
Terrain brut vs terrain amélioré
Tout financement foncier n'est pas traité de la même manière.
Le terrain brut a peu ou pas d'infrastructure et peut nécessiter des travaux importants avant le développement. Le financement peut donc impliquer une plus grande incertitude.
Le terrain amélioré a déjà reçu certaines infrastructures ou améliorations de développement, telles que des routes, des services publics ou d'autres préparations de site.
Un lot à bâtir résidentiel peut être plus facile à financer qu'un terrain complètement non développé, bien que les exigences des prêteurs varient toujours.
L'utilisation prévue compte également. Le financement d'une parcelle destinée à une résidence personnelle peut différer du financement pour le développement commercial, les propriétés locatives, les projets de lotissement ou l'investissement spéculatif.
En quoi les taux d'intérêt et les coûts diffèrent
Les emprunteurs ne devraient pas comparer ces prêts uniquement en examinant le taux d'intérêt déclaré.
Le financement immobilier à court terme peut impliquer plusieurs coûts, notamment :
- Les frais d'ouverture
- Les frais de demande ou de souscription
- Les frais d'évaluation
- Les frais d'inspection
- Les coûts de titre et de règlement
- Les frais juridiques
- Les frais de prolongation
- Les frais de déblocage ou d'administration
- Les modalités de remboursement anticipé
- Les coûts de surveillance de la construction
Les prêts de construction peuvent également comporter des coûts uniques associés aux inspections et aux décaissements échelonnés.
Le financement relais peut avoir un taux plus élevé ou des frais supplémentaires parce que le prêteur fournit du capital à court terme contre une transaction qui dépend d'une vente future ou d'un événement de refinancement.
Les prêts fonciers peuvent également comporter une tarification et des exigences d'acompte différentes de celles des hypothèques conventionnelles parce que la propriété sous-jacente peut être considérée comme moins liquide.
Le taux annuel en pourcentage (APR) peut fournir une comparaison de coût plus large pour le crédit à la consommation applicable, mais les emprunteurs devraient tout de même examiner les modalités complètes du prêt et la structure des frais.
Comparaison des trois structures de financement
| Caractéristique | Prêt relais | Prêt de construction | Prêt foncier |
|---|---|---|---|
| But principal | Écart de financement temporaire | Construire ou rénover substantiellement une propriété | Acheter un terrain |
| Durée typique | Court terme | Court terme pendant la construction | Varie selon le prêteur |
| Garantie | Souvent un bien immobilier existant ou nouveau | Propriété en construction | Terrain |
| Structure de financement | Souvent en montant forfaitaire ou avance convenue | Généralement des déblocages échelonnés | Souvent financé à la clôture |
| Principale source de remboursement | Vente de propriété ou refinancement | Hypothèque permanente ou règlement | Remboursement de prêt prévu ou construction/refinancement ultérieur |
| Principale préoccupation | Moment de sortie | Achèvement de la construction | Valeur du terrain et potentiel de développement |
Ces catégories peuvent également se chevaucher. Un emprunteur pourrait acheter un terrain, financer la construction, et éventuellement remplacer le financement de construction par une hypothèque permanente.
Ce que les prêteurs examinent habituellement
Les prêteurs immobiliers veulent généralement comprendre à la fois l'emprunteur et la propriété.
Les facteurs financiers peuvent inclure :
- L'historique de crédit
- Le revenu
- Les dettes existantes
- Les réserves de trésorerie
- L'acompte ou la contribution en valeur nette
- Les actifs
- Le ratio d'endettement
- L'expérience immobilière précédente pour les projets d'investissement
Pour le financement de construction, le prêteur peut également examiner :
- Les plans de construction
- Les qualifications de l'entrepreneur
- Le budget du projet
- Le calendrier de construction
- L'évaluation
- Les permis
- Les réserves de contingence
- La valeur attendue de la propriété achevée
Pour le financement foncier, le prêteur peut se concentrer davantage sur le zonage de la propriété, l'accès, les services publics, l'évaluation et l'utilisation prévue.
L'importance de la stratégie de sortie
Les prêts immobiliers à court terme nécessitent plus de planification qu'une hypothèque standard de 30 ans parce que l'emprunteur doit comprendre ce qui se passe lorsque la durée initiale se termine.
Pour un prêt relais, la sortie anticipée peut être la vente d'une propriété existante.
Pour le financement de construction, la sortie peut être la conversion en une hypothèque permanente.
Pour un investisseur foncier, la stratégie pourrait impliquer un financement de construction, une revente, un lotissement, un développement ou une autre forme de refinancement.
Un projet peut devenir financièrement difficile si la sortie attendue est retardée. Une maison peut prendre plus de temps à se vendre, la construction peut rencontrer des dépassements de coûts, les permis peuvent être retardés, ou les conditions du marché peuvent changer.
Avant d'accepter un financement à court terme, les emprunteurs devraient demander ce qui se passe si le prêt arrive à échéance avant que la sortie prévue ne se produise.
Coûts de construction et planification de contingence
Les budgets de construction méritent une attention particulière parce que les estimations peuvent changer.
Les prix des matériaux, les dépenses de main-d'œuvre, les retards de permis, les modifications de conception, les conditions du site et les travaux structurels imprévus peuvent augmenter le coût total du projet.
Un emprunteur qui utilise presque tout le capital disponible pour le budget de construction initial peut avoir une flexibilité limitée lorsque des dépenses imprévues apparaissent.
Un budget de projet réaliste devrait donc distinguer entre les coûts de construction prévus et les réserves disponibles.
Il est également important de comprendre si le prêteur permettra un emprunt supplémentaire si les coûts dépassent le budget original. L'approbation n'est pas garantie, et un financement supplémentaire peut nécessiter une nouvelle décision de souscription.
Questions à poser avant de contracter un prêt immobilier
Avant de choisir un financement relais, de construction ou foncier, les emprunteurs devraient demander :
- Quel est le coût total des intérêts sur la période de prêt prévue ?
- Quels frais sont facturés à la clôture ?
- Le taux d'intérêt est-il fixe ou variable ?
- Comment les fonds de construction sont-ils débloqués ?
- Des inspections sont-elles requises avant chaque déblocage ?
- Que se passe-t-il si la construction est retardée ?
- Le prêt peut-il être prolongé ?
- Quel est le coût d'une prolongation ?
- Le financement de construction se convertit-il automatiquement en une hypothèque permanente ?
- Quelles conditions doivent être remplies pour la conversion ?
- Que se passe-t-il si la propriété ne se vend pas avant l'échéance d'un prêt relais ?
- Quel acompte ou contribution en valeur nette est requis ?
- Y a-t-il des pénalités de remboursement anticipé ?
- Quelle documentation est requise pour le terrain ou le projet de construction ?
Obtenir des réponses à ces questions avant la clôture peut révéler des coûts et des risques qui ne sont pas évidents à partir du taux annoncé.
Choisir un financement en fonction du calendrier de la propriété
Les prêts relais, de construction et fonciers résolvent des problèmes de financement différents. Un prêt relais répond à un écart de calendrier temporaire, un prêt de construction fournit du capital pendant qu'une propriété est construite ou réhabilitée, et un prêt foncier finance l'acquisition d'une propriété avant le développement.
La considération la plus importante n'est pas simplement le taux d'intérêt. C'est de savoir si la durée, la structure de remboursement, les coûts, les exigences de garantie et la stratégie de sortie du prêt conviennent au projet immobilier réel.
Pour les emprunteurs qui achètent un terrain avec l'intention de construire, le financement construction-permanent peut relier plusieurs étapes du projet. Quelqu'un qui achète une nouvelle maison avant de vendre une existante peut plutôt avoir besoin d'un financement relais temporaire. Un investisseur acquérant un terrain non développé peut faire face à un processus de souscription entièrement différent.
Parce que ces prêts peuvent impliquer des montants d'argent substantiels et des horizons de remboursement plus courts, comparer la structure de financement complète — pas seulement le taux annoncé — peut faciliter la compréhension du coût réel de la transaction.
Références
- Consumer Financial Protection Bureau — Construction Loans CFPB: What is a construction loan?
- Consumer Financial Protection Bureau — Regulation Z, Minimum Standards for Transactions Secured by a Dwelling CFPB: Regulation Z §1026.43
- Consumer Financial Protection Bureau — Regulation C, Temporary Financing CFPB: Temporary financing and construction loans
- Freddie Mac — Loan Options for Building Your Home Freddie Mac: Loan Options for Building Your Home
