Los propietarios de vivienda que han acumulado un valor líquido sustancial pueden tener acceso a otra fuente de financiamiento más allá de un préstamo personal o una tarjeta de crédito tradicionales: el valor acumulado en su propiedad.
Dos formas comunes de pedir prestado contra ese valor líquido son un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda (home equity loan) y una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Ambas usan la vivienda como garantía, pero sus estructuras son significativamente diferentes.
Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda generalmente proporciona una suma global con un calendario de reembolso definido. Una HELOC proporciona una línea de crédito renovable que permite al prestatario disponer de dinero según lo necesite, usualmente durante un periodo de disposición especificado.
La distinción afecta las tasas de interés, los pagos mensuales, el acceso a los fondos, el reembolso y los riesgos asociados con pedir prestado contra una vivienda.
Qué representa el valor líquido de la vivienda
El valor líquido de la vivienda es, en términos generales, la diferencia entre el valor de mercado de una vivienda y la deuda hipotecaria pendiente garantizada por ella.
Por ejemplo, si una vivienda vale $500,000 y el propietario debe $300,000 en la hipoteca, el propietario tiene aproximadamente $200,000 en valor líquido antes de considerar otros gravámenes y costos de transacción.
Tener valor líquido no significa automáticamente que un propietario pueda pedir prestado la totalidad del monto.
Los prestamistas generalmente limitan cuánto se puede pedir prestado según factores como el valor de la vivienda, el saldo hipotecario existente, el ingreso del prestatario, su perfil crediticio y los requisitos máximos de relación préstamo-valor combinada del prestamista.
Por lo tanto, el monto disponible puede ser sustancialmente menor que el valor líquido total del propietario.
Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda proporciona una suma global
Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda funciona de manera similar a un préstamo a plazos.
El prestatario recibe un monto específico por adelantado y lo reembolsa mediante pagos programados durante un plazo definido.
Por ejemplo, un propietario de vivienda podría pedir prestados $50,000 para financiar una renovación importante. El prestamista proporciona los fondos, y el prestatario hace pagos conforme al contrato del préstamo.
Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda a menudo tienen tasas de interés fijas, aunque las estructuras de los productos pueden variar según el prestamista.
Una tasa fija proporciona mayor previsibilidad de pago porque la tasa de interés no cambia durante el plazo aplicable del préstamo.
Esto puede facilitar la elaboración de un presupuesto para un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda cuando el prestatario ya sabe la cantidad de dinero que necesita.
Una HELOC funciona más como una línea de crédito
Una HELOC es una línea de crédito renovable garantizada por la vivienda.
En lugar de recibir todo el monto aprobado de una vez, el prestatario generalmente recibe un límite de crédito y puede disponer de fondos durante un periodo designado.
Por ejemplo, un propietario de vivienda podría tener una HELOC de $75,000 y usar inicialmente solo $20,000. Los intereses generalmente se basarían en el monto realmente prestado en lugar de todo el límite de crédito no utilizado.
El prestatario puede disponer posteriormente de fondos adicionales, sujeto a los términos del acuerdo.
Esta estructura puede ser útil cuando los gastos son inciertos u ocurren a lo largo del tiempo.
Un proyecto de renovación es un ejemplo. Los costos pueden surgir por etapas, lo que hace que una línea de crédito renovable sea potencialmente más flexible que pedir prestado todo el monto al principio.
Periodos de disposición y periodos de reembolso
Las HELOC comúnmente tienen dos fases.
La primera es el periodo de disposición, durante el cual el prestatario puede acceder al crédito disponible conforme al acuerdo.
La segunda es el periodo de reembolso, cuando el prestatario generalmente ya no puede hacer nuevas disposiciones y debe reembolsar el saldo pendiente.
La estructura exacta varía según el prestamista y el producto.
Los pagos también pueden cambiar cuando la cuenta pasa del periodo de disposición al de reembolso.
Esta es una consideración importante porque un pago que parece manejable durante el periodo inicial puede aumentar más adelante cuando cambia la estructura de reembolso.
Por lo tanto, los propietarios de vivienda deben entender todo el cronograma antes de abrir una HELOC en lugar de evaluarla solo por el pago inicial.
Las tasas de interés son una diferencia importante
Una de las distinciones más importantes es cómo se estructura la tasa de interés.
Los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda comúnmente ofrecen estructuras de tasa fija, aunque los prestatarios deben verificar los términos específicos del producto.
Las HELOC frecuentemente tienen tasas de interés variables.
Una tasa variable puede subir o bajar a medida que cambia el índice o parámetro de referencia subyacente conforme a los términos del acuerdo.
Eso significa que un prestatario con una HELOC puede experimentar pagos mensuales cambiantes incluso si el saldo pendiente permanece sin cambios.
Para alguien que valora los pagos predecibles, un préstamo de tasa fija sobre el valor líquido de la vivienda puede proporcionar una experiencia de presupuesto diferente a la de una HELOC de tasa variable.
Para alguien que valora el acceso flexible a los fondos, la estructura renovable de la HELOC puede ser más importante.
¿Cuánto puede pedir prestado?
Los prestamistas generalmente consideran la relación entre el valor de la vivienda y la deuda total garantizada por la propiedad.
Esto a menudo se analiza usando la relación préstamo-valor combinada, o CLTV.
Por ejemplo, suponga:
- Valor de la vivienda: $500,000
- Hipoteca existente: $300,000
- Producto de valor líquido de la vivienda: $50,000
La deuda total garantizada sería de $350,000, lo que produce una relación préstamo-valor combinada del 70%.
Un prestamista puede establecer su propio CLTV máximo según el producto, el perfil financiero del prestatario, el tipo de propiedad y otros factores.
El cálculo es importante porque el prestatario puede tener $200,000 en valor líquido, pero aun así no poder pedir prestado ni de lejos esa cantidad.
Su hipoteca existente permanece
Contraer un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una HELOC generalmente no reemplaza la hipoteca principal.
En cambio, el nuevo financiamiento se convierte en deuda adicional garantizada por la propiedad.
Esto crea una distinción con el refinanciamiento hipotecario.
Con un refinanciamiento, la hipoteca existente generalmente se reemplaza por una nueva hipoteca.
Con un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una HELOC, la hipoteca original generalmente permanece vigente mientras se agrega el nuevo crédito junto a ella.
Eso puede hacer que un producto de valor líquido de la vivienda sea atractivo cuando el propietario tiene una hipoteca existente con términos favorables y no quiere reemplazarla.
Sin embargo, también significa que el propietario ahora tiene otra obligación de pago.
La vivienda es la garantía
El riesgo más importante que hay que entender es que estas son formas garantizadas de endeudamiento.
La vivienda sirve como garantía de la deuda.
Si el prestatario no cumple con las obligaciones del préstamo, el prestamista puede tener recursos legales que en última instancia pueden poner en riesgo la propiedad.
Esto hace que el endeudamiento sobre el valor líquido de la vivienda sea fundamentalmente diferente de muchos préstamos personales sin garantía.
Por lo tanto, usar el valor líquido de la vivienda para financiar gastos discrecionales requiere especial precaución.
El hecho de que un propietario tenga valor líquido disponible no significa que pedir prestado contra él sea automáticamente apropiado.
Préstamo sobre el valor líquido de la vivienda frente a HELOC
| Característica | Préstamo sobre el valor líquido de la vivienda | HELOC |
|---|---|---|
| Estructura de financiamiento | Suma global | Línea de crédito renovable |
| Acceso al dinero | Generalmente recibido por adelantado | Disposición según se necesite |
| Tasa de interés | A menudo fija | Frecuentemente variable |
| Previsibilidad del pago | Generalmente más alta | Puede cambiar |
| Crédito reutilizable | Usualmente no | Generalmente sí durante el periodo de disposición |
| Más adecuado para | Un monto de financiamiento conocido | Gastos que ocurren a lo largo del tiempo |
| Hipoteca existente | Usualmente permanece | Usualmente permanece |
| Garantía | Vivienda | Vivienda |
| Costo de interés | Basado en el saldo del préstamo | Basado en el monto dispuesto, sujeto a los términos |
Los términos reales pueden variar considerablemente entre prestamistas, por lo que los prestatarios deben revisar el contrato de préstamo específico en lugar de suponer que todo producto sigue la misma estructura.
Costos de cierre y comisiones
Ninguno de los dos tipos de financiamiento debe evaluarse únicamente por su tasa de interés.
Los costos potenciales pueden incluir:
- Comisiones de solicitud
- Cargos de originación
- Comisiones de tasación
- Servicios de título
- Comisiones de registro
- Comisiones anuales o de mantenimiento
- Comisiones de transacción
- Comisiones por terminación anticipada
- Costos de cierre
Algunos prestamistas anuncian productos de valor líquido de la vivienda de bajo costo o sin costos de cierre, pero los prestatarios deben examinar si otras comisiones o una tasa de interés más alta compensan esos cargos exentos.
El CFPB recomienda revisar cuidadosamente los términos y costos de los productos de valor líquido de la vivienda, incluidas las consecuencias de no pagar la deuda. (consumerfinance.gov)
Uso de una HELOC para un proyecto grande
Las HELOC pueden ser útiles cuando el costo exacto de un proyecto es incierto.
Considere una renovación importante de la vivienda.
El propietario podría necesitar inicialmente $15,000 para el diseño y la construcción inicial, seguidos de otros $25,000 varios meses después y fondos adicionales después de eso.
Con una HELOC, el propietario puede disponer de fondos a medida que ocurren los gastos en lugar de pedir prestado todo el costo estimado del proyecto el primer día.
Pero la flexibilidad puede venir acompañada de incertidumbre.
Si la HELOC tiene una tasa variable, los costos de interés futuros pueden cambiar. Un prestatario que dispone repetidamente de la línea también puede perder de vista el saldo creciente.
Por lo tanto, un límite de gasto y un plan de reembolso pueden ser útiles incluso cuando el prestamista proporciona una línea de crédito mucho más grande.
Uso de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda para un gasto conocido
Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda puede tener más sentido estructural cuando el prestatario sabe exactamente cuánto financiamiento necesita.
Supongamos que un propietario de vivienda recibe una cotización de un contratista de $60,000 para una renovación y tiene reservas de efectivo suficientes para otros gastos del hogar.
Un préstamo de tasa fija sobre el valor líquido de la vivienda podría proporcionar todo el monto por adelantado con un calendario de pagos definido.
El prestatario sabe cuánta deuda se creó y cuánto tiempo se espera que tome el reembolso.
La contrapartida es una flexibilidad reducida. Si el proyecto finalmente cuesta $70,000, el prestatario puede necesitar solicitar financiamiento adicional en lugar de simplemente disponer de otros $10,000 de una línea renovable existente.
El tratamiento fiscal requiere atención
Los intereses de la deuda sobre el valor líquido de la vivienda no son automáticamente deducibles simplemente porque la deuda esté garantizada por una casa.
Las reglas del IRS generalmente permiten una deducción por los intereses de cierta deuda sobre el valor líquido de la vivienda cuando los fondos prestados se usan para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza la deuda, sujeto a los límites y requisitos aplicables. (irs.gov)
Usar los fondos del valor líquido de la vivienda para gastos no relacionados puede producir un resultado fiscal diferente.
Por ejemplo, pedir prestado contra una casa para pagar saldos de tarjetas de crédito no hace que los intereses resultantes sean automáticamente deducibles como intereses hipotecarios.
Los propietarios de vivienda deben mantener registros que muestren cómo se usaron los fondos prestados y revisar la orientación actual del IRS al determinar si hay una deducción disponible.
Los pagos de la HELOC pueden cambiar
El endeudamiento a tasa variable crea un problema específico de presupuesto.
Si la tasa sube, el interés cobrado sobre un saldo pendiente de la HELOC puede aumentar.
El efecto puede ser particularmente notable cuando el saldo es grande.
Algunos acuerdos de HELOC también pueden tener estructuras de pago diferentes durante los periodos de disposición y de reembolso. Un prestatario que se ha acostumbrado a pagos iniciales relativamente bajos puede enfrentar un pago sustancialmente diferente más adelante.
Antes de firmar, los propietarios de vivienda deben pedir al prestamista que explique:
- La tasa de interés actual
- El índice
- El margen
- La frecuencia de ajuste de la tasa
- Los topes periódicos
- Los topes de vida del préstamo
- El cálculo del pago mínimo
- La duración del periodo de disposición
- La duración del periodo de reembolso
- Cualquier disposición de pago final tipo globo (balloon)
Entender el pago máximo potencial es más útil que mirar solo la tasa de hoy.
Cómo afecta un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda al refinanciamiento
Agregar un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda o una HELOC también puede afectar un futuro refinanciamiento hipotecario.
El segundo gravamen generalmente debe abordarse al refinanciar la hipoteca principal. Dependiendo del prestamista y de la transacción, la deuda sobre el valor líquido de la vivienda puede necesitar pagarse, subordinarse o manejarse de otra manera como parte del refinanciamiento.
Eso significa que los propietarios de vivienda que consideran tanto un producto de valor líquido de la vivienda como un futuro refinanciamiento hipotecario deben entender cómo podrían interactuar las dos transacciones.
Alternativas al endeudamiento sobre el valor líquido de la vivienda
Los propietarios de vivienda tienen otras formas de financiar gastos importantes.
Dependiendo del propósito, las alternativas pueden incluir:
- Ahorros en efectivo
- Préstamos personales
- Tarjetas de crédito
- Financiamiento de construcción o renovación
- Refinanciamiento hipotecario
- Programas de mejoras respaldados por el gobierno
- Financiamiento del contratista
- Préstamos garantizados por valores para inversionistas elegibles
Cada opción tiene una combinación diferente de tasa de interés, requisitos de garantía, periodo de reembolso, comisiones y tratamiento fiscal.
Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda puede ofrecer una tasa de endeudamiento más baja que algunos productos sin garantía porque la deuda está garantizada por la propiedad, pero esa tasa más baja viene con la consecuencia adicional de poner en riesgo el valor líquido de la vivienda.
Preguntas que hacer antes de pedir prestado
Antes de solicitar cualquiera de los dos productos, un propietario de vivienda puede revisar varias preguntas.
¿Cuánto necesito realmente pedir prestado?
¿Necesitaré el dinero todo de una vez o gradualmente?
¿Puedo hacer el pago cómodamente si las tasas de interés suben?
¿Qué sucede cuando termina el periodo de disposición de la HELOC?
¿Cuánto valor líquido quedará después de pedir prestado?
¿Qué comisiones pagaré en el cierre y durante todo el préstamo?
¿Cómo afecta la nueva deuda mis obligaciones mensuales totales?
¿Podría esta deuda afectar un futuro refinanciamiento hipotecario?
¿Qué sucede si vendo la vivienda?
¿El uso previsto de los fondos es elegible para alguna posible deducción fiscal?
Estas preguntas pueden revelar si la estructura de financiamiento coincide con el propósito real del endeudamiento.
Elegir entre una HELOC y un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda
La diferencia central es relativamente sencilla.
Un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda generalmente convierte una parte del valor líquido disponible en un préstamo a plazos de suma global con un calendario de reembolso definido.
Una HELOC generalmente proporciona una línea de crédito renovable que permite al propietario de vivienda pedir prestado repetidamente durante un periodo de disposición especificado.
La decisión se vuelve más complicada cuando se incluyen las tasas de interés, las comisiones, las consideraciones fiscales, los periodos de reembolso y los planes futuros.
Un propietario de vivienda que sabe exactamente cuánto dinero necesita puede valorar una estructura de pago predecible. Alguien que enfrenta gastos que ocurren durante varios meses puede valorar la flexibilidad de una línea de crédito.
Ninguna de las dos estructuras elimina el riesgo subyacente: el endeudamiento está garantizado por la vivienda.
Por eso el cálculo más importante no es simplemente cuánto valor líquido hay disponible. Es si la deuda adicional cumple un propósito financiero claro y sigue siendo asequible en circunstancias menos favorables.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau — ¿Qué es un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda?
- Consumer Financial Protection Bureau — Líneas de crédito con garantía hipotecaria
- Consumer Financial Protection Bureau — Lo que debe saber sobre las líneas de crédito con garantía hipotecaria
- Federal Trade Commission — Préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y líneas de crédito con garantía hipotecaria
- IRS — Publicación 936: Deducción de intereses hipotecarios de la vivienda
