HELOC vs prêt sur valeur domiciliaire : comparer les options sur la valeur nette du logement

Les propriétaires qui ont accumulé une valeur nette substantielle peuvent avoir accès à une autre source de financement au-delà d'un prêt personnel ou d'une carte de crédit traditionnels : la valeur accumulée dans leur propriété.

Deux façons courantes d'emprunter contre cette valeur nette sont un prêt sur valeur domiciliaire (home equity loan) et une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Les deux utilisent le logement comme garantie, mais leurs structures sont significativement différentes.

Un prêt sur valeur domiciliaire fournit généralement une somme forfaitaire avec un calendrier de remboursement défini. Une HELOC fournit une ligne de crédit renouvelable qui permet à l'emprunteur de tirer de l'argent au besoin, généralement pendant une période de tirage spécifiée.

Cette distinction affecte les taux d'intérêt, les mensualités, l'accès aux fonds, le remboursement, et les risques associés à l'emprunt contre un logement.

Ce que représente la valeur nette du logement

La valeur nette du logement (home equity) est globalement la différence entre la valeur marchande d'un logement et la dette hypothécaire impayée garantie par celui-ci.

Par exemple, si un logement vaut 500 000 $ et que le propriétaire doit 300 000 $ sur l'hypothèque, le propriétaire a approximativement 200 000 $ de valeur nette avant de considérer d'autres privilèges et coûts de transaction.

La valeur nette ne signifie pas automatiquement qu'un propriétaire peut emprunter le montant total.

Les prêteurs limitent généralement le montant pouvant être emprunté en fonction de facteurs tels que la valeur du logement, le solde hypothécaire existant, le revenu de l'emprunteur, son profil de crédit, et les exigences maximales de ratio prêt/valeur combiné du prêteur.

Le montant disponible peut donc être substantiellement inférieur à la valeur nette totale du propriétaire.

Un prêt sur valeur domiciliaire fournit une somme forfaitaire

Un prêt sur valeur domiciliaire fonctionne de manière similaire à un prêt à tempérament.

L'emprunteur reçoit un montant spécifique d'avance et le rembourse par des paiements programmés sur une durée définie.

Par exemple, un propriétaire pourrait emprunter 50 000 $ pour financer une rénovation majeure. Le prêteur fournit les fonds, et l'emprunteur effectue des paiements selon l'accord de prêt.

Les prêts sur valeur domiciliaire ont souvent des taux d'intérêt fixes, bien que les structures de produits puissent varier selon le prêteur.

Un taux fixe offre une plus grande prévisibilité des paiements, car le taux d'intérêt ne change pas pendant la durée applicable du prêt.

Cela peut rendre un prêt sur valeur domiciliaire plus facile à budgétiser lorsque l'emprunteur connaît déjà le montant d'argent nécessaire.

Une HELOC fonctionne davantage comme une ligne de crédit

Une HELOC est une facilité de crédit renouvelable garantie par le logement.

Au lieu de recevoir le montant total approuvé en une fois, l'emprunteur reçoit généralement une limite de crédit et peut tirer des fonds pendant une période désignée.

Par exemple, un propriétaire pourrait avoir une HELOC de 75 000 $ et n'utiliser initialement que 20 000 $. Les intérêts seraient généralement basés sur le montant réellement emprunté plutôt que sur l'ensemble de la limite de crédit inutilisée.

L'emprunteur peut plus tard tirer des fonds supplémentaires, sous réserve des conditions de l'accord.

Cette structure peut être utile lorsque les dépenses sont incertaines ou s'étalent dans le temps.

Un projet de rénovation en est un exemple. Les coûts peuvent survenir par étapes, rendant une ligne de crédit renouvelable potentiellement plus flexible qu'emprunter le montant total dès le départ.

Périodes de tirage et périodes de remboursement

Les HELOC ont généralement deux phases.

La première est la période de tirage, pendant laquelle l'emprunteur peut accéder au crédit disponible selon l'accord.

La seconde est la période de remboursement, lorsque l'emprunteur ne peut généralement plus effectuer de nouveaux tirages et doit rembourser le solde impayé.

La structure exacte varie selon le prêteur et le produit.

Les paiements peuvent également changer lorsque le compte passe de la période de tirage à la période de remboursement.

Il s'agit d'une considération importante, car un paiement qui semble gérable pendant la période initiale peut augmenter plus tard lorsque la structure de remboursement change.

Les propriétaires devraient comprendre l'ensemble du calendrier avant d'ouvrir une HELOC plutôt que de l'évaluer uniquement selon le paiement initial.

Les taux d'intérêt constituent une différence majeure

L'une des distinctions les plus importantes est la manière dont le taux d'intérêt est structuré.

Les prêts sur valeur domiciliaire offrent couramment des structures à taux fixe, bien que les emprunteurs devraient vérifier les conditions spécifiques du produit.

Les HELOC ont fréquemment des taux d'intérêt variables.

Un taux variable peut monter ou baisser à mesure que le repère ou l'indice sous-jacent change selon les termes de l'accord.

Cela signifie qu'un emprunteur avec une HELOC peut connaître des mensualités changeantes même si le solde impayé reste inchangé.

Pour quelqu'un qui valorise des paiements prévisibles, un prêt sur valeur domiciliaire à taux fixe peut offrir une expérience de budgétisation différente d'une HELOC à taux variable.

Pour quelqu'un qui valorise un accès flexible aux fonds, la structure renouvelable de la HELOC peut être plus importante.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Les prêteurs considèrent généralement la relation entre la valeur du logement et la dette totale garantie par la propriété.

Cela est souvent discuté en utilisant le ratio prêt/valeur combiné, ou CLTV.

Par exemple, supposons :

• Valeur du logement : 500 000 $
• Hypothèque existante : 300 000 $
• Produit de valeur domiciliaire : 50 000 $

La dette totale garantie serait de 350 000 $, produisant un ratio prêt/valeur combiné de 70 %.

Un prêteur peut établir son propre CLTV maximal en fonction du produit, du profil financier de l'emprunteur, du type de propriété, et d'autres facteurs.

Ce calcul est important, car l'emprunteur peut avoir 200 000 $ de valeur nette mais tout de même ne pas pouvoir emprunter quoi que ce soit d'approchant ce montant.

Votre hypothèque existante demeure

Contracter un prêt sur valeur domiciliaire ou une HELOC ne remplace généralement pas l'hypothèque principale.

Au lieu de cela, le nouveau financement devient une dette supplémentaire garantie par la propriété.

Cela crée une distinction par rapport au refinancement hypothécaire.

Avec un refinancement, l'hypothèque existante est généralement remplacée par une nouvelle hypothèque.

Avec un prêt sur valeur domiciliaire ou une HELOC, l'hypothèque d'origine demeure généralement en place tandis que le nouveau crédit s'y ajoute.

Cela peut rendre un produit de valeur domiciliaire attrayant lorsque le propriétaire a une hypothèque existante avec des conditions favorables et ne souhaite pas la remplacer.

Cependant, cela signifie également que le propriétaire a désormais une autre obligation de paiement.

Le logement sert de garantie

Le risque le plus important à comprendre est qu'il s'agit de formes d'emprunt garanties.

Le logement sert de garantie pour la dette.

Si l'emprunteur ne respecte pas les obligations du prêt, le prêteur peut disposer de recours juridiques pouvant ultimement mettre la propriété en danger.

Cela rend l'emprunt sur valeur domiciliaire fondamentalement différent de nombreux prêts personnels non garantis.

Utiliser la valeur nette du logement pour financer des dépenses discrétionnaires nécessite donc une prudence particulière.

Le fait qu'un propriétaire dispose de valeur nette disponible ne signifie pas qu'emprunter contre celle-ci est automatiquement approprié.

Prêt sur valeur domiciliaire vs HELOC

Les conditions réelles peuvent varier considérablement d'un prêteur à l'autre, les emprunteurs devraient donc examiner l'accord de prêt spécifique plutôt que de supposer que chaque produit suit la même structure.

Frais de clôture et autres frais

Aucun des deux types de financement ne devrait être évalué uniquement selon son taux d'intérêt.

Les coûts potentiels peuvent inclure :

• Les frais de demande
• Les frais d'origination
• Les frais d'évaluation
• Les services de titre
• Les frais d'enregistrement
• Les frais annuels ou d'entretien
• Les frais de transaction
• Les frais de résiliation anticipée
• Les frais de clôture

Certains prêteurs annoncent des produits de valeur domiciliaire à faible coût ou sans frais de clôture, mais les emprunteurs devraient examiner si d'autres frais ou un taux d'intérêt plus élevé compensent ces frais renoncés.

Le CFPB recommande d'examiner attentivement les conditions et coûts des produits de valeur domiciliaire, y compris les conséquences d'un défaut de remboursement de la dette. (consumerfinance.gov)

Utiliser une HELOC pour un grand projet

Les HELOC peuvent être utiles lorsque le coût exact d'un projet est incertain.

Considérons une rénovation domiciliaire majeure.

Le propriétaire pourrait initialement avoir besoin de 15 000 $ pour la conception et la construction initiale, suivis de 25 000 $ supplémentaires plusieurs mois plus tard, et de fonds additionnels par la suite.

Avec une HELOC, le propriétaire pourrait être en mesure de tirer des fonds au fur et à mesure que les dépenses surviennent plutôt que d'emprunter le coût total estimé du projet dès le premier jour.

Mais la flexibilité peut s'accompagner d'incertitude.

Si la HELOC a un taux variable, les coûts d'intérêt futurs peuvent changer. Un emprunteur qui tire à répétition de la ligne peut également perdre le fil du solde croissant.

Une limite de dépenses et un plan de remboursement peuvent donc être utiles même lorsque le prêteur fournit une ligne de crédit beaucoup plus importante.

Utiliser un prêt sur valeur domiciliaire pour une dépense connue

Un prêt sur valeur domiciliaire peut avoir plus de sens sur le plan structurel lorsque l'emprunteur sait exactement combien de financement est nécessaire.

Supposons qu'un propriétaire reçoive une estimation d'entrepreneur de 60 000 $ pour une rénovation et dispose de réserves de liquidités suffisantes pour les autres dépenses du ménage.

Un prêt sur valeur domiciliaire à taux fixe pourrait fournir le montant total d'avance avec un calendrier de paiement défini.

L'emprunteur sait combien de dette a été créée et combien de temps le remboursement devrait prendre.

Le compromis est une flexibilité réduite. Si le projet finit par coûter 70 000 $, l'emprunteur pourrait devoir demander un financement supplémentaire plutôt que de simplement tirer 10 000 $ de plus d'une ligne renouvelable existante.

Le traitement fiscal nécessite une attention particulière

Les intérêts sur la dette de valeur domiciliaire ne sont pas automatiquement déductibles simplement parce que la dette est garantie par une maison.

Les règles de l'IRS permettent généralement une déduction des intérêts sur certaines dettes de valeur domiciliaire lorsque les fonds empruntés sont utilisés pour acheter, construire, ou améliorer substantiellement le logement garantissant la dette, sous réserve des limites et exigences applicables. (irs.gov)

Utiliser le produit de la valeur domiciliaire pour des dépenses non liées peut produire un résultat fiscal différent.

Par exemple, emprunter contre une maison pour payer des soldes de carte de crédit ne rend pas automatiquement les intérêts résultants déductibles en tant qu'intérêts hypothécaires.

Les propriétaires devraient conserver des registres montrant comment les fonds empruntés ont été utilisés et examiner les directives actuelles de l'IRS pour déterminer si une déduction est disponible.

Les paiements HELOC peuvent changer

L'emprunt à taux variable crée un problème de budgétisation spécifique.

Si le taux augmente, les intérêts facturés sur un solde HELOC impayé peuvent augmenter.

L'effet peut être particulièrement perceptible lorsque le solde est important.

Certains accords HELOC peuvent également avoir des structures de paiement différentes pendant les périodes de tirage et de remboursement. Un emprunteur qui s'est habitué à des paiements initiaux relativement faibles peut faire face à un paiement substantiellement différent plus tard.

Avant de signer, les propriétaires devraient demander au prêteur d'expliquer :

• Le taux d'intérêt actuel
• L'indice
• La marge
• La fréquence d'ajustement du taux
• Les plafonds périodiques
• Les plafonds à vie
• Le calcul du paiement minimum
• La durée de la période de tirage
• La durée de la période de remboursement
• Toute disposition de paiement ballon

Comprendre le paiement maximal potentiel est plus utile que de regarder uniquement le taux actuel.

Comment un prêt sur valeur domiciliaire affecte le refinancement

Ajouter un prêt sur valeur domiciliaire ou une HELOC peut également affecter le refinancement hypothécaire futur.

Le privilège de second rang doit généralement être traité lors du refinancement de l'hypothèque principale. Selon le prêteur et la transaction, la dette de valeur domiciliaire pourrait devoir être remboursée, subordonnée, ou autrement traitée dans le cadre du refinancement.

Cela signifie que les propriétaires envisageant à la fois un produit de valeur domiciliaire et un futur refinancement hypothécaire devraient comprendre comment les deux transactions pourraient interagir.

Alternatives à l'emprunt sur valeur domiciliaire

Les propriétaires disposent d'autres moyens de financer des dépenses majeures.

Selon l'objectif, les alternatives peuvent inclure :

• L'épargne en liquidités
• Les prêts personnels
• Les cartes de crédit
• Le financement de construction ou de rénovation
• Le refinancement hypothécaire
• Les programmes d'amélioration soutenus par le gouvernement
• Le financement par l'entrepreneur
• Le prêt garanti par des titres pour les investisseurs admissibles

Chaque option a une combinaison différente de taux d'intérêt, d'exigences de garantie, de période de remboursement, de frais, et de traitement fiscal.

Un prêt sur valeur domiciliaire peut offrir un taux d'emprunt inférieur à certains produits non garantis, car la dette est garantie par la propriété, mais ce taux inférieur s'accompagne de la conséquence supplémentaire de mettre en danger la valeur nette du logement.

Questions à poser avant d'emprunter

Avant de faire une demande pour l'un ou l'autre produit, un propriétaire peut examiner plusieurs questions.

Combien ai-je réellement besoin d'emprunter ?

Aurai-je besoin de l'argent en une seule fois ou graduellement ?

Puis-je effectuer confortablement le paiement si les taux d'intérêt augmentent ?

Que se passe-t-il lorsque la période de tirage de la HELOC se termine ?

Combien de valeur nette restera-t-il après l'emprunt ?

Quels frais paierai-je à la clôture et tout au long du prêt ?

Comment la nouvelle dette affecte-t-elle mes obligations mensuelles totales ?

Cette dette pourrait-elle affecter un futur refinancement hypothécaire ?

Que se passe-t-il si je vends le logement ?

L'usage prévu des fonds est-il admissible à une déduction fiscale potentielle ?

Ces questions peuvent révéler si la structure de financement correspond à l'objectif réel de l'emprunt.

Choisir entre une HELOC et un prêt sur valeur domiciliaire

La différence centrale est relativement simple.

Un prêt sur valeur domiciliaire convertit généralement une partie de la valeur nette disponible en un prêt à tempérament forfaitaire avec un calendrier de remboursement défini.

Une HELOC fournit généralement une ligne de crédit renouvelable qui permet au propriétaire d'emprunter à répétition pendant une période de tirage spécifiée.

La décision devient plus compliquée lorsque les taux d'intérêt, les frais, les considérations fiscales, les périodes de remboursement, et les plans futurs sont pris en compte.

Un propriétaire qui sait exactement combien d'argent est nécessaire peut valoriser une structure de paiement prévisible. Quelqu'un faisant face à des dépenses qui surviennent sur plusieurs mois peut valoriser la flexibilité d'une ligne de crédit.

Aucune des deux structures n'élimine le risque sous-jacent : l'emprunt est garanti par le logement.

C'est pourquoi le calcul le plus important n'est pas simplement combien de valeur nette est disponible. C'est plutôt de savoir si la dette supplémentaire sert un objectif financier clair et reste abordable dans des circonstances moins favorables.